목차
Part 1 남들 경매할 때 나는 공매한다!
01 나는 온비드 공매를 이렇게 시작했다! -32
02 온비드 공매는 경매보다 어떠한 장점이 있을까? -33
◈ 공매는 경매보다 낮은 경쟁률로 싸게 살 수 있다! -33
◈ 현장입찰이 아니라 인터넷으로 공매 입찰참여가 가능하다 -34
◈ 경매에 비해 입찰참여 비용을 절약할 수 있다 -34
◈ 매각절차가 신속하게 진행된다 -34
◈ 대금 납부기한과 납부최고기한에 지연이자가 없다 -35
◈ 공매물건은 다양하고, 매각공매와 임대공매도 있다 -35
◈ 공매는 투자하는 순간부터 이익을 확보할 수 있다! -36
03 공매 1단계, 투자금액이 적은 다세대주택부터 시작해라! -37
◈ 온비드공매 다세대주택 입찰물건 정보내역 -37
◈ 카보드빌 다세대주택 사진과 주변현황도 -38
◈ 입찰결과 확인 및 낙찰 후 대응 방법 -39
04 공매 2단계, 재건축·재개발구역내 새봉빌라로 성공한 사례? -41
◈ 온비드공매 다세대주택 입찰물건 정보내역 -41
◈ 입찰결과 확인 및 낙찰 후 대응 방법 -42
◈ 재개발구역의 도로 4분의 1지분을 낙찰 받아 성공한 사례 -43
05 공매3단계, 다가구주택 7분의 2를 공매로 낙찰 받아 성공한 사례! -46
◈ 다가구주택 공매물건의 사진과 주변 현황도 -47
◈ 다가구주택의 7분의 2지분 온비드 입찰정보 내역 -48
◈ 다가구주택의 7분의 2지분 공매 물건에 대한 권리분석 -49
◈ 필자가 다가구주택을 1등으로 낙찰 받았다! -51
◈ 매수 이후의 대응과 기대수익은 얼마나 올렸나? -51
06 공매 4단계, 공매의 완성은 신탁공매로 끝이 난다! -53
◈ 신탁공매로 자양동 우성7차아파트에 입찰한 이유는? -53
◈ 광진구 자양동 우성7차아파트의 사진과 주변 현황도 -54
◈ 우성7차 신탁공매 입찰정보 내역 -55
◈ 정확한 시세와 인수금액을 확인하고, 입찰해서 성공하다 -56
07 내가 대방e-편한세상2차아파트 48평형을 수의매매계약하다! -60
◈ 아파트 사진과 주변 현황도 -60
◈ 대방e-편한세상2차아파트 네이버 매물 시세 -61
◈ 대방e-편한세상2차아파트 신탁공매 입찰정보 내역 -62
◈ 공매 공고문에서 건물분 부가세와 근저당권 인수 조건을 확인하다! -63
◈ 필자는 이렇게 분석 후 수의매매계약하여 소유권을 취득하였다! -64
Part 2 공매와 경매의 차이점, 동시에 진행되는 경우 대응방법
01 온비드 공매물건은 어떠한 것이 있나? -68
◈ KAMCO 공매대상물건과 매각방법 -68
◈ 이용기관 등의 공매대상물건과 매각방법 -70
◈ 금융기관, 신탁회사, 기업 등의 비업무용 재산 등의 공매 -71
02 공매와 경매는 어떠한 차이가 있나? -72
◈ 공매는 무엇을 의미하나? -72
◈ 경매는 어떻게 진행되나? -73
◈ 공매와 경매는 이런 차이가 있다 -73
◈ 공매와 경매에서 물건 선정 후 낙찰 받아 배당까지 마무리하는 과정 -74
03 압류재산공매와 법원경매가 동시에 진행되는 경우 대응방법-76
◈ 압류재산 공매와 법원경매가 동시에 경합 시 우선권? -76
◈ 국세징수법상 공매절차와 민사집행법상 경매절차가 동시에 진행되면? -76
◈ 경매기입등기 ? 임차인 전입 ? 공매공고등기 순에서 소액임차인 판단기준은? -77
◈ 공매와 경매가 동시에 진행될 때 배당요구 방법과 누가 소유권을 취득하나? -78
04 경매가 진행되고 있는 것을 공매낙찰자가 먼저 대금 납부하여 소유권을 취득한 사례 -79
◈ 아파트의 사진과 지도 및 주변 현황도 -79
◈ 경남아파트 공매물건 분석표 -80
◈ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성 -80
05 농지가 공매와 경매로 경합되는 사례에서 대응방법은? -83
◈ 농지 공매절차에서 대응하는 방법은? -83
◈ 농지 경매절차에서 대응 방법은? -86
Part 3 공매로 낙찰 받았으나 함정에 빠져 실패한 이야기
01 공매물건 주변 현황과 시세조사를 잘못해서 실패한 사례 -90
02 선순위보증금 1억원을 낙찰자가 인수하게 돼 실패한 사례 -92
◈ 기본적인 권리분석을 간과해서 발생하는 일들! -92
◈ 오피스텔 사진과 주변 현황도 -93
◈ 오피스텔 온비드 입찰정보 내역 -94
◈ 이 오피스텔은 어떻게 권리분석하고 입찰해야 하나? -95
◈ 단독으로 오피스텔을 1억2,300만원에 낙찰 받았다 -97
◈ 매수인이 잔금 납부하고 어떻게 탈출할 수 있었나? -98
03 소액임차인으로 잘못 판단해서 낙찰자가 인수할 뻔 했다가 탈출한 사례 -99
◈ 입찰대상 물건정보와 입찰결과 내역 -99
◈ 매수인의 잘못된 판단으로 보증금을 인수할 뻔한 사례 -100
◈ 이러한 상황에서 어떻게 탈출할 수 있었을까? -101
04 조세채권을 몰라서 3번씩 입찰보증금을 포기하게 된 사례 -102
◈ 채권 상호간의 우선순위 -103
◈ 조세채권과 저당권부 채권이 혼재 시 우선순위 결정방법 -104
◈ 극동아파트의 온비드공매 입찰정보 내역 -105
◈ 입찰대상물건에 대한 분석과 실패한 낙찰 -106
◈ 정확한 배분표 작성과 어떻게 해야 성공적인 낙찰자가 되는가? -107
05 전 경매에서 배당요구한 선순위임차인이 공매에서도 배당요구해 손해볼 뻔한 사례에서 탈출! -110
◈ 선순위 임차인이 선행된 경매절차에서 배당요구를 했었다 -110
◈ 공매입찰물건 내역과 입찰결과 -111
◈ 잘못 낙찰 받게된 사연과 그 상황에서 탈출한 방법 -112
06 아파트를 조합이 점유하고 있다면 유치채권액을 확인해야 한다? -114
◈ 공매로 낙찰 받았으나 조합이 유치권을 행사하여 실패한 사례 -114
◈ 1등으로 낙찰 받았으나 입찰보증금을 떼이게 된 사연 -115
◈ 조합의 유치채권액을 확인하고, 낙찰 받아 성공한 사례 -116
07 집합건물의 대지 일부지분을 낙찰 받았으나 무효가 돼 실패한 사례 -120
◈ 대지 지분을 공매로 낙찰 받았던 공매 입찰대상물건 내역 -120
◈ 공매낙찰자들은 다음과 같이 토지사용료 청구소송을 진행했다 -121
◈ 대지 지분을 낙찰 받아 소송을 진행했지만 무효가 되는 사례들 -122
08 신탁공매로 낙찰 받았으나 저당권인수로 실패한 사례 -123
◈ 신탁공매물건은 어떻게 분석해야 하나? -123
◈ 저당권인수조건으로 매각한 입찰정보 내역 -123
◈ 저당권인수조건으로 매각한 입찰정보 내역과 공고문 -124
◈ 저당권인수로 신탁공매된 것을 몰라서 손해 본 사연 -125
Part 4 돈 되는 우량한 부동산에 투자하는 비법
01 실수요자가 선호하는 우량한 아파트를 찾아 투자해라! -128
◈ 아파트 중·대형 세대와 유명브랜드 시공회사 여부 -128
◈ 역세권 주변과 대중교통 근접성, 교육여건과 생활편의시설의 접근성 등 -128
◈ 주변에 비해 저평가되어 있는 아파트를 찾아 투자해라! -129
◈ 아파트가 재건축 대상인 경우와 리모델링 대상이 되는 경우 -129
02 아파트 못지않은 우량한 단독주택과 다가구주택 고르는 방법 -130
03 다세대주택 등이 주택 시장에서 귀한 몸이 되고 있다! -131
04 상가건물은 이렇게 투자해야 성공할 수 있다! -132
◈ 상가는 활성화될 때 그만큼 수익성 있는 부동산이 없다! -132
◈ 상가건물의 매수 목적은 세 가지이다! -132
◈ 아파트 단지내 상가와 근린상가, 중심상권상가는 다르게 분석해야 한다 -132
05 농가주택, 전원주택 구입하는 방법 -134
◈ 농가주택 구입 시 -134
◈ 전원주택 구입 시 유의사항 -134
06 농지에 대한 설명 및 투자 시 유의사항 -135
◈ 농지의 정의 -135
◈ 농지를 사용할 수 있는 자 -135
◈ 농지 토지거래허가와 농지취득자격증명 신청 방법 -138
◈ 관공서의 허가가 있어야 처분할 수 있는 농지 -139
◈ 농지를 소유자가 아닌 임차인이 농업 경영하는 경우 대항력 유무 -139
◈ 우량한 농지에 투자하는 방법 -140
07 공장을 매수할 때 알고 있어야 할 내용 -141
08 부동산 이렇게 종합적인 분석 후 매수해라! -143
Part 5 공매에서 기본적인 권리분석과 채권 상호간의 우선순위
01 공매에서 권리분석은 어떻게 하나? -145
◈ 공매에서 권리분석이란? -145
◈ 말소기준권리와 그 효력 -145
◈ 말소기준권리가 인수하는 권리와 소멸하는 권리를 판단! -146
◈ 한눈으로 분석해 본 소제주의와 인수주의 -147
02 물권과 채권의 종류와 이들 상호 간 우선순위 -148
◈ 광의의 채권의 종류(물권과 채권을 포함) -148
◈ 물권의 종류와 물권 상호 간의 우선순위 -149
◈ 채권의 종류와 채권 상호 간 우선순위 -151
◈ 물권과 채권 상호 간의 우선순위 -152
◈ 물권과 일반채권이 섞여 있는 기본적인 사례에서 배분 분석 -152
03 공매에서 채권 상호 간의 우선순위는 어떻게 결정하나? -154
◈ 1순위 필요비, 유익비 상환청구권 -154
◈ 2순위 주택 및 상가건물임차인과 근로자의 최우선변제금 -154
◈ 3순위 국세와 지방세 중 당해세 -154
◈ 4순위 일반조세채권(저당권부 채권보다 법정기일이 빠른 경우) -155
◈ 5순위 법률상 우선권 있는 공과금(저당권부 채권보다 납부기한이 빠른 경우) -155
◈ 6순위 저당권부 채권 -156
◈ 7순위 근로자의 일반임금채권 -157
◈ 8순위 일반조세채권(저당권부 채권보다 법정기일이 늦은 경우) -157
◈ 9순위 법률상 우선권 있는 공과금(저당권부 채권보다 납부기한이 늦은 경우) -157
◈ 10순위 우선변제권 없는 일반채권 -157
Part 6 주택임차인과 상가임차인은 어떠한 권리를 가지고 있나?
01 주택임차인의 대항력이 발생하려면? -159
◈ 일반거래로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은? -159
◈ 공매나 경매절차에서는 조금 다르게 적용되고 있다! -159
02 공매절차에서 주택임차인의 우선변제권은? -160
◈ 주택임차인의 최우선변제에 관한 사항과 적용대상 -160
◈ 확정일자에 의한 우선변제권은 어떻게 되는가! -164
03 임차인의 대항력ㆍ우선변제권, 다른 물권과의 우선순위 -165
◈ 근저당권 설정 ? 임차인이 전입 ? 세금압류로 공매가 진행된 사례 -165
◈ 임차인이 전입 ? 근저당권 설정 ? 세금압류로 공매가 진행된 사례 -166
◈ 근저당권 설정 ? 을 임차인 확정일자 후에 전입하고 같은 날 병 세금압류가 진행된 사례 -166
04 임차인의 최우선변제금과 확정일자 우선변제금, 다른 채권자 등과 배분연습 -167
05 상임법으로 보호받을 수 있는 임차인은? -169
06 상가임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나? -171
◈ 상가임차인의 대항요건과 대항력(상임법 제3조) -171
◈ 일반거래로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은? -171
◈ 경매나 공매로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은? -171
07 공매절차에서 상가건물임차인의 우선변제권은? -173
◈ 상가임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 하나? -173
◈ 확정일자부 우선변제권은 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나? -175
◈ 상가임차인이 대항요건과 확정일자를 받았다면 그 효력은? -176
08 상가임차인의 권리분석과 배분은 어떻게 하면 되나? -177
◈ 상가건물은 주택에서 임차인의 권리를 공부한 것과 차이가 있다! -177
◈ 상임법상 환산보증금을 초과하는 상가임차인은 대항력이 없었다! -178
◈ 환산보증금의 범위 내의 임차인도 유의할 점이 많다! -178
09 서울시 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간에 배분한 사례 -180
◈ 등기부상의 권리와 부동산상의 권리를 분석해 보자! -180
◈ 배분순서와 금액은 다음과 같이 계산하면 된다! -181
Part 7 등기부에 등기된 권리를 공부하는 시간
01 근저당권의 효력과 실전 배당에서 우선순위 -185
◈ 근저당권은 어떠한 권리를 가지게 되나? -185
◈ 근저당권과 다른 채권자와 우선순위 결정 방법은? -185
◈ 근저당권과 다른 채권자 간의 권리분석과 배분하는 방법 -188
02 전세권은 어떠한 권리가 있고, 주임법상 임차권과의 차이점은? -191
◈ 전세권자는 어떠한 권리인가? -191
◈ 전세권에 의한 경매신청 방법과 우선변제권은? -191
◈ 선순위전세권과 후순위전세권의 대항력과 소멸? -193
◈ 전세권이 선순위와 후순위인 사례를 통해서 분석하기 -193
03 가압류와 압류의 차이와 어떠한 권리를 가지고 있나? -195
◈ 가압류채권은? -195
◈ 압류채권이란? -195
◈ 가압류채권과 타 권리 등과의 우선순위에 따른 배당방법 -195
◈ 전소유자의 가압류(압류)와 다른 채권자 간의 권리관계 -196
Part 8 조세와 공과금, 임금채권 완전 정복
01 조세채권 간의 우선순위와 다른 채권과의 우선순위 -199
◈ 조세채권의 우선특권은? -199
◈ 조세채권은 동순위가 원칙이지만 예외가 있다! -199
◈ 조세채권과 근저당권이 혼재 시 배분하는 방법은? -200
◈ 조세채권과 임금채권, 공과금, 일반채권 간의 우선순위 -201
02 공과금 상호 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위 -202
◈ 공과금 상호 간에는 동순위가 원칙이다! -202
◈ 공과금과 근저당권 간의 우선순위 -202
◈ 공과금채권과 임금채권, 조세채권, 일반채권간의 우선순위 -203
03 임금채권 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위 -203
◈ 근로자의 임금채권 중 최우선변제금 -203
◈ 임금채권 상호 간에는 동순위가 원칙 -203
◈ 임금채권(최우선변제금 제외)과 저당권 채권과의 우선순위 -204
◈ 임금채권, 조세채권, 공과금채권, 일반채권 간의 우선순위 -204
04 조세 · 공과금 · 임금채권과 다른 채권이 혼재 시 배분방법 -205
◈ 병 당해세 ? 갑 근저당 ? 을 임차인 순에서 배분특강 -205
◈ 갑 근저당 ? 을 임차인 ? 정 조세채권 ? 병 임차인 순에서 배분특강 -205
◈ 을 임금채권 ? 정 당해세 ? 갑 조세채권 ? 병 공과금채권 순에서 배분특강 -206
Part 9 온비드화면에서 공매물건을 찾아 권리분석하는 방법
01 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매대행업무-208
02 KAMCO 온비드(Onbid)에서 어떤 일을 하고 있나? -210
03 온비드에서 입찰할 공매 물건을 찾는 비법! -212
◈ 온비드 회원가입 및 공인인증서 등록절차 -212
◈ 온비드 홈페이지에서 로그인 후 공매물건을 검색하는 방법 -214
04 온비드에서 입찰대상물건을 찾아 권리를 분석하는 방법 -224
◈ 공매는 진행하는 기관마다 매각조건과 권리분석을 다르게 해야 한다 -224
◈ 입찰할 아파트의 온비드 입찰정보 내역 -226
◈ 온비드 물건정보 내역에서 돈 되는 우량한 물건을 찾는 것이 먼저다 -228
◈ 말소기준권리를 찾고 인수할 권리가 있는지를 확인해라! -230
◈ 이 공매물건 권리분석에서 어떤 점을 유의해야 하나! -234
◈ 예상배분계산서를 작성해서 임차인이 배당받는 금액 확인 -235
◈ 지금까지 조사한 자료를 통해 수익분석 후 입찰가를 결정해라! -236
◈ 마지막으로 매각조건을 공매공고문과 공매재산명세서로 확인하고 입찰해라! -236
Part 10 온비드에서 입찰서 제출과 매매대금 납부 방법
01 공매물건에서 매각조건을 확인하고 입찰하는 방법 -238
◈ 입찰하기 전에 공매 공고문에서 매각조건을 확인해라! -239
◈ 온비드 입찰정보 내역에서 입찰에 참여하는 방법 -242
◈ 입찰정보 확인 및 준수규칙 동의하는 화면 -242
02 본인이 입찰서 제출하는 방법과 대리인 또는 공동으로 제출하는 방법 -244
◈ 본인이 직접 입찰서를 작성하여 제출하는 방법 -244
◈ 대리인이 입찰서를 작성하여 제출하는 방법 -245
◈ 공동으로 입찰서를 작성하여 제출하는 방법 -247
◈ 전자서명과 입찰서 제출 확인 -249
03 입찰서 제출 완료와 입찰보증금 납부를 확인하는 방법 -251
◈ 입찰서 제출 완료 내역 -251
◈ 입찰보증금 납부를 확인하는 방법 -253
04 온비드화면에서 입찰결과를 확인하는 방법 -256
◈ 입찰에 참가한 본인이 입찰결과를 확인하는 방법 -256
◈ 입찰에 참가하지 않은 사람이 입찰결과를 확인하는 방법 -258
05 공유자우선매수신고와 차순위매수신고를 하는 방법 -259
◈ 공유자우선매수를 신고하는 방법 -259
◈ 차순위매수신고를 하는 방법 -260
06 온비드에서 매각결정서와 입찰보증금 영수증 교부 방법 -261
◈ 온비드에서 매각결정 여부를 확인하는 방법 -261
◈ 매각결정서 및 입찰보증금 영수증 교부, 대금 납부기한 확인 -262
07 공매로 낙찰 받아 잔금 납부와 소유권이전등기 -265
◈ 압류재산공매 매매잔대금 영수증(실제 발급 받았던 양식) -265
◈ 압류재산 공매에서의 소유권이전등기 절차 -265
◈ 다양한 공매에서 낙찰 받아 잔금 납부와 소유권이전등기 -266
Part 11 국세징수법상 공매 매각절차는 어떻게 진행되나?
01 KAMCO의 공매대행 업무와 그에 따른 공매 매각절차 -268
◈ 세무관서 등의 공매 실익분석 의뢰와 KAMCO에 공매대행 의뢰 -268
◈ KAMCO의 공매대행 업무 -269
◈ KAMCO의 공매대행에 따른 공매 매각절차-269
02 공매대행의 통지와 공매 준비절차 -271
◈ 체납자와 이해관계인 등에 대한 공매대행의 통지 -271
◈ 공매(매각) 준비절차 -271
◈ 공매 공고 후 공매공고 등기와 공매통지서 발송 -271
◈ 공매 재산명세서 작성과 공매물건 기본정보 제공 -273
03 입찰 방법과 입찰 참여 횟수, 입찰보증금 -274
◈ 공매 입찰 시 입찰자격의 제한(징수법66조) -274
◈ 입찰할 때 알고 있어야 할 내용-274
◈ 공매물건별로 입찰참여 횟수가 다르다! -275
◈ 공매 입찰보증금과 납부 방법 -275
04 입찰의 마감 및 개찰, 그리고 입찰보증금 반환 -276
◈ 입찰의 마감 및 개찰 -276
◈ 입찰보증금 보관 및 반환 -276
05 매각결정의 효력과 매각결정 취소 시 보증금 반환 여부 -277
◈ 매각결정의 효력과 교부방법 -277
◈ 공유자우선매수신고와 차순위매수신고를 하는 방법 -277
◈ 매각결정취소, 그리고 공매보증금 반환 여부 -278
06 매수대금 납부 기한과 소유권이전등기 절차 -279
◈ 매각결정과 매수대금 납부기한 -279
◈ 매수대금의 납부최고 -279
◈ 압류재산 공매에서의 소유권이전등기 절차 -279
07 배분금 지급절차 및 그에 관한 종합적인 설명 -280
08 공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해라! -281
◈ 건물명도는 사람을 내보내는 것으로 전략이 필요하다! -281
◈ 협의가 안 될 때 강제집행 방법은 어떻게 하면 되나? -283
Part 12 압류재산 공매로 내 집 마련과 재테크로 성공하기
01 신동아리버파크로 내집 마련하면서, 3억원의 노후자금을 마련! -286
◈ 이 아파트의 사진과 내부 평면도 및 주변 현황도 -287
◈ 송정민이 입찰할 주택의 정보내역 -289
◈ 이 공매물건 분석에서 유의할 점에 대해서 알아보자! -291
◈ 종합적인 권리분석 후 입찰가격을 정해서 입찰하는 방법 -292
◈ 송정민 부부가 낙찰 받아 내 집 마련에 성공하다! -293
02 광장3단지 현대아파트를 7억원에 샀는데, 12억원으로 오르다! -295
◈ 아파트의 사진과 주변 현황도 -297
◈ 이민수 부부가 입찰할 주택의 정보내역 -298
◈ 종합적인 권리분석 후 입찰가격을 정해서 입찰하는 방법 -300
◈ 이민수 부부가 낙찰 받아 내 집 마련에 성공하다! -301
03 재건축대상 아파트를 내 집 만들고, 2년 보유 후 매각했다! -302
◈ 신반포 아파트의 사진과 내부 평면도 및 주변 현황도 -303
◈ 신반포 아파트의 입찰정보 내역 -305
◈ 박 소령이 단독으로 입찰에 참여해서 낙찰 받았다! -306
04 후곡마을아파트를 낙찰 받아 3년 거주 후 비과세 받은 사례 -308
◈ 일산 후곡마을아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도 -308
◈ 일산 후곡마을아파트의 입찰정보 내역 -310
◈ 이철민이 3대 1의 경쟁률을 뚫고 아파트를 공매로 낙찰 받다! -311
05 중원빌라 4분의 3 매수 후 나머지 지분을 매수해서 성공한 사례 -313
◈ 재개발 예상 중원빌라 사진과 내부 및 주변 현황도 -313
◈ 중원빌라 4분의 3 지분공매 입찰정보 내역 -314
◈ 박OO가 7대 1의 경쟁률을 뚫고 중원빌라를 낙찰 받았다! -316
◈ 이OO의 4분의 1지분 매수당시 작성했던 계약서 -317
Part 13 국유재산 공매로 투자해서 성공한 이야기!
01 국유재산 매각공매 방법-320
◈ 매각공매 방법과 공매공고 -320
◈ 매각재산 가격결정 방법 -320
◈ 입찰방법과 유찰계약(수의계약) -321
◈ 낙찰자 결정과 계약체결 방법 -323
◈ 잔금납부기한과 국유재산 소유권이전 -323
02 국유재산 대부(임대)공매 방법 -325
◈ 대부공매 방법과 공매공고 -325
◈ 대부(임대)기간 및 대부료 산정방법-325
◈ 입찰방법과 유찰계약(수의계약) -327
◈ 낙찰자 결정과 잔금납부 -238
◈ 잔금납부 후 대부계약 체결과 사용방법 -329
03 국유재산 유가증권 공매 절차는 어떻게 진행 되나? -331
◈ 국세물납이란? -331
◈ 국세물납 유가증권의 종류 -331
◈ 국세물납 유가증권 관리기관 -332
◈ 국세물납 증권 관리ㆍ처분 흐름도 -333
◈ 국세물납증권 매각방법 -333
◈ 비상장증권 매각절차와 준비서류 -334
◈ 잔대금납부 및 증권 교부 -334
04 국유재산 매각공매와 임대공매 입찰대상물건 검색방법 -335
◈ 온비드 화면에서 용도별검색 방법을 통한 공매물건 검색하는 방법 -335
05 영종주공아파트를 국유재산 공매로 낙찰 받아 성공한 사례 -336
◈ 영종주공아파트의 입찰정보 내역 -336
◈ 아파트의 사진과 지도 및 주변 현황도 -338
◈ 2014년 제21회 국유재산 매각공고문과 매각조건 확인하기 -339
◈ 박 사장이 주공아파트를 단독으로 낙찰 받아서 축하받고 있다 -344
06 민기가 대부공매로 아파트를 낙찰 받아 신혼집을 마련하다 -345
◈ 대부(임대)공매 아파트의 입찰정보 내역 -345
◈ 대부(임대)아파트의 사진과 지도 및 주변 현황도 -347
◈ 2014년 제12회 국유재산 대부 입찰 공고문과 대부조건 확인하기 -348
◈ 민기가 아파트를 대부공매로 낙찰 받아 기뻐하고 있다 -353
Part 14 수탁재산과 유입자산 공매는 어떻게 찾아서 입찰하면 되나?
01 금융기관과 공공기관 등의 수탁재산 공매 -355
◈ 수탁재산 공매란? -355
◈ 금융기관과 공공기관 등의 수탁재산 매각방법 -356
◈ 낙찰자 결정과 계약체결 방법 -358
◈ 매각대금 납부기한과 대금완납 전 점유사용 및 소유권이전 -358
◈ 낙찰 받고 나서 소유권을 취득하는 방법 -361
02 양도세 감면대상 물건에 대한 수탁공매 -364
◈ 매각 위임대상주택 -364
◈ 양도세 감면대상 수탁재산 매각방법 -365
◈ 낙찰자 결정과 계약체결 방법 -367
◈ 매각대금 납부와 소유권이전등기, 그리고 명도책임은? -368
03 한국자산관리공사의 유입자산 공매 -369
◈ 유입자산 공매란 -369
◈ 유입자산의 매각방법 -369
◈ 낙찰자 결정과 계약체결 방법 -372
◈ 매각대금 납부기한과 대금완납 전 점유사용 및 소유권이전 -372
◈ 낙찰 받고 나서 소유권을 취득하는 방법 -374
04 수탁재산과 유입자산 공매 입찰대상물건 검색방법 -376
05 에너지관리공단의 수탁재산 공매물건에 입찰하기 -377
◈ 온비드 입찰정보 내역 -377
◈ 이 오피스텔을 입찰대상으로 선정하게 된 이유는? -378
◈ 2014년 제6회 수탁재산 공매공고문과 매각조건 확인하기 -380
◈ 이 오피스텔은 5대 1의 경쟁을 뚫고 홍길동이 낙찰 받았다 -385
06 양도세 감면대상 우남아파트 수탁재산 공매에 입찰하기 -386
◈ 우남아파트 온비드 입찰정보 내역 -386
◈ 우남아파트의 사진과 주변현황도 -387
◈ 수탁재산 공매가 유찰된 후 재매각 시 유찰계약을 할 수 있는 시기 -389
◈ 이 아파트를 입찰대상으로 선정하게 된 이유는? -389
◈ 2013년 제4회 수탁재산 공매공고문과 매각조건 확인하기 -390
◈ 이 아파트를 단독으로 강감찬이 낙찰 받았다 -390
Part 15 다양한 이용기관재산 공매에서 실전투자는 어떻게 해야 하나?
01 이용기관으로는 어떠한 기관 등이 있나? -392
02 이용기관재산 매각공매 방법 -394
◈ 매각공매 방법 및 공매공고 방법 -394
◈ 감정평가에 따른 최초 매각예정가격 결정 -394
◈ 입찰방법 및 유찰계약(수의계약) -395
◈ 입찰기간, 개찰일시 및 개찰장소 -396
◈ 낙찰자 결정과 입찰보증금 납부 방법 -397
◈ 계약체결 방법과 대금납부 후 소유권이전 방법 -398
03 이용기관재산 등의 대부(임대)공매 방법 -400
◈ 매각공매와 공매공고 방법 -400
◈ 대부료(사용료) 산정방법 -400
◈ 입찰 방법 및 유찰계약(수의계약) 방법 -401
◈ 입찰기간, 개찰일시 및 개찰장소 -403
◈ 낙찰자 결정과 입찰보증금 납부 방법 -403
◈ 계약체결(사용허가 신청)방법과 대금 납부 후 임대 개시 -404
04 용도별검색에서 부동산 공매물건을 검색하는 방법 -405
05 한국감정원의 소유 아파트가 이용기관 매각공매로 진행되고 있다 -406
◈ 상계주공아파트가 이용기관 공매로 매각되고 있다 -406
◈ 박 사장이 상계주공아파트를 단독으로 낙찰 받았다 -412
Part 16 희망임대리츠와 공무원연금공단의 공매물건 실전투자
01 온비드에서 공매물건 검색 후 권리분석하는 방법 -414
◈ 온비드에서 공매물건을 검색하는 방법 -414
◈ 이용기관재산 등의 공매에서 권리분석 방법 -415
02 희망임대리츠 공매로 명일중앙하이츠아파트 실전투자 비법! -416
◈ 희망임대리츠 공매는 어떻게 발생하나? -416
◈ 온비드에서 희망임대리츠 공매 입찰대상목록을 검색 -416
◈ 명일중앙하이츠아파트가 이용기관 공매로 매각되고 있다 -418
◈ 희망임대리츠 제2호 주택매각공고(3차) -420
03 어떻게 권리분석하고 입찰해야 하나? -425
◈ 아파트 내부 확인 방법과 아파트를 방문해서 확인한 현장사진 -426
◈ 네이버 부동산 매물시세 현황 -428
◈ 온비드 화면에서 입찰결과를 확인하면 다음과 같다! -429
04 희망임대리츠 공매로 우성2단지아파트를 낙찰 받은 사례 -430
◈ 우성2단지아파트의 입찰정보 내역 -430
◈ 아파트의 사진과 지도 및 주변 현황도 -431
◈ 단독으로 낙찰 받아 어떻게 성공할 수 있었을까? -432
◈ 2020년 2월 네이버 부동산 매물시세 -433
05 공무원연금공단 공매로 고덕주공 9단지 아파트 실전투자 비법! -434
◈ 공무원연금공단 공매는 어떻게 발생하나? -434
◈ 온비드에서 공무원연금공단 공매 입찰대상목록을 검색 -435
◈ 고덕9단지 아파트가 공무원연금공단 공매로 매각되고 있다! -436
◈ 공무원 아파트 매각공고(2019년 5차) -재공고- -438
06 어떻게 권리분석하고 입찰해야 하나? -443
Part 17 신탁기관 등의 공매는 어떻게 진행되고 있나?
01 공매대상 부동산 신탁재산은? -446
◈ 부동산 담보신탁이란? -446
◈ 분양관리신탁과 토지신탁이란? -447
◈ 부동산 처분신탁이란? -448
02 부동산 담보신탁 신청 방법과 신탁재산의 환원 및 공매 실행 과정 -449
◈ 부동산 담보신탁 신청 방법 -449
◈ 담보신탁이 이루어지는 과정 -150
◈ 신탁재산의 환원과 공매가 실행되는 과정 -451
03 분양관리신탁 절차와 분양관리 후에 PF대출금 상환 및 사업정산 -452
04 처분신탁 절차와 수탁사가 매각 후 매매대금으로 수익교부 -453
05 신탁공매의 비공개성과 볼륨의 극단적 차이에 따른 공매특성 -454
◈ 신탁공매의 비공개성과 특성 -454
◈ 신탁공매는 볼륨에서 극단적인 차이를 보인다! -454
◈ 개발사업 자체와의 연관성 등을 분석하고 입찰 참여 -455
◈ 명도 및 부수 처리의 난이도 -456
◈ 대출의 어려움과 감정가가 높게 평가되어 있다! -456
Part 18 온비드에서 신탁공매 물건을 찾아 재테크로 성공한 사례
01 신탁공매는 온비드 인터넷공매와 현장공매가 있다! -458
◈ 온비드 인터넷공매 -458
◈ 현장공매 -458
02 온비드 화면에서 신탁재산 공매물건을 찾는 방법 -459
03 신탁재산 등의 공매에서 권리분석 방법은? -460
◈ 압류재산공매와 법원경매는 소멸주의를 택하고 있다 -460
◈ 신탁재산 공매 등에서 인수주의란 어떤 의미일까? -460
◈ 신탁재산 공매에서 매수인의 부담으로 남는가, 아닌가는 성공을 좌우한다! -461
◈ 신탁공매에서도 말소기준과 유사한 권리가 있다? -462
◈ 신탁재산 등의 공매에서 권리분석은 어떻게 하면 되나? -462
04 벽산아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 재테크로 성공한 사례 -466
◈ 도봉구 벽산아파트의 주변 현황도 -466
◈ 공매 입찰정보내역 물건분석 -467
◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용-468
◈ 이 신탁기관 아파트공매에서 권리분석은 어떻게 하면 되나? -470
◈ 지금까지 조사한 자료로 수익분석 후 입찰에 참가해야 한다 -475
◈ 박해정이 5대 1의 경쟁률을 뚫고 벽산아파트를 낙찰 받다-475
05 선순위저당권인수조건으로 갑을아파트를 낙찰 받아 성공한 사례-476
◈ 관악구 신림동 아파트의 주변 현황도-477
◈ 공매 입찰정보내역 물건분석-477
◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용 -479
◈ 이 신탁기관 아파트에서 권리분석은 어떻게 하면 되나? -480
◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법 -484
◈ 인터넷과 주변부동산에서 시세조사 후 입찰에 참여하다 -484
◈ 관악구에 있는 보라매갑을아파트를 낙찰 받다 -486
Part 19 온비드 공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해라!
01 건물 명도도 전략이 필요하다! -488
02 점유자가 없거나 있어도 문을 열어주지도 않으면 어떻게 하나? -491
03 협의가 이루어져 명도합의각서를 작성하는 방법 -493
04 반드시 이사비용을 지급하거나 강제집행을 하는 것은 아니다! -495
05 협의가 안 될 때 법적으로 어떻게 하면 되나? -497
◈ 경매에서 부동산의 인도명령 신청 -497
◈ 공매에서 건물명도(인도)청구 소송 -498
◈ 점유이전금지가처분이란? -498
06 점유이전금지가처분신청서와 건물명도청구 소장 작성 및 강제집행 방법 -499
◈ 점유이전금지가처분 신청서 작성과 집행과정 -499
◈ 건물명도청구 소장 작성 및 강제집행 방법 -504
Part 20 돈 되는 공매물건은 오르는 부동산에서 찾아라!
01 이러한 위치에 있는 부동산에 투자하면 된다! -511
◈ 서울로 직접 연결되는 지하철과 강남으로 향하는 황금노선 -511
◈ 한강 주변 강남 3구와 맞닿은 강동·성동·동작구 거래 급증 -511
◈ 우수학군에 따라 주택가격이 상승하고 있다 -512
◈ 재건축·재개발 지역과 그 주변에 있는 저평가된 주택을 사라! -512
◈ 신축아파트와 분양권보다 싼 주변 아파트를 사라! -512
◈ 불경기인 지방도 우량한 아파트를 싸게 사면 돈이 된다! -513
02 오르는 지역의 아파트 등 싸게 사려면 이렇게 하면 된다? -514
◈ 인터넷에서 매매와 전·월세 시세를 직접 확인하는 방법 -514
◈ 현장 부동산 중개업소에서 매매와 전세 시세를 확인해라! -516
03 최근 대림역 우성1차 아파트가 오를 것이라고 믿고 샀다! -517
◈ 왜! 역세권주변 아파트가 5억 이하이면 무조건 사야 하나?-518
◈ 아파트의 주변 현황과 사진 -518
◈ 임대사업자로 4년 뒤에 3억원 만들기에 도전하다! -519
◈ 우성1차아파트 네이버부동산 시세와 신안산선 주변현황 -520
04 대림동 현대1차 아파트로 연봉 2억 만들기에 도전하다! -522
◈ 현대1차 아파트가 4억6천만원이면 무조건 사야 한다! -522
◈ 아파트의 주변 현황과 사진-523
◈ 법인사업자 명의로 사서 2년 보유하다가 파는 방법으로 2억원 만들기!-524
◈ 현대1차 아파트 네이버부동산 매물시세가 올랐다!-525
05 월급쟁이가 아파트로 내집 마련과 부족한 연봉 만들기!-526
◈ 아파트의 주변 현황과 사진-527
◈ 네이버 부동산 시세조사(2018년 02월 04일)-528
◈ 아파트가 2년 반이 지났는데 3억원이 올랐다!-528
06 부동산으로 성공한 사람과 실패한 이야기 -530
◈ 월급쟁이 김 과장이 8년 전에 아파트를 분양 받다! -530
◈ 부동산으로 운명이 달라진 두 친구 이야기! -530
◈ 월급쟁이 김 부장의 올바른 판단으로 4억원의 자산 증가! -531
Part 21 부동산을 개인명의와 매매사업자(개인, 법인)로 취득할 때 어떤 방법이 더 절세되나?
01 부동산 취득 시 소요되는 제비용 계산방법 -534
◈ 부동산 취득 시 소요되는 취득세, 교육세, 농특세 계산법 -534
◈ 부동산 취득 시 취득세 이외에 추가되는 비용은? -535
◈ 양도소득세 세율 계산과 장기보유특별공제 요약정리 -537
◈ 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택 양도세와 지방세 계산 방법 -541
◈ 부동산 중개수수료는 어떻게 계산하면 되나? -542
02 개인명의로 취득해 제3자에게 팔면 세금은 얼마나 되나? -543
◈ 양도소득세 세율과 장기보유특별공제 요약정리 -543
◈ 양도소득세와 지방소득세(=주민세)를 계산하는 방법 -543
03 개인매매사업자로 취득했다 팔면 적용세율과 개인 또는 법인과의 차이점 -545
◈ 개인매매사업자는 세금을 어떻게 계산하게 되나? -545
◈ 개인매매사업자는 개인 또는 법인과 어떠한 차이점이 있나? -545
04 법인명의로 취득해 매도 시에 유의할 점과 개인보다 절세가 가능할까? -546
◈ 법인세율과 지방소득세(=주민세) 그리고 추가되는 법인세 요약정리 -546
◈ 법인명의로 취득하면 취득세, 등록세 부담은 얼마나 되나? -547
◈ 법인명의로 부동산을 매매하면 부가가치세를 추가로 부담해야 되나? -549
◈ 법인명의로 부동산 취득 시 과연 유리한가? -550
◈ 법인의 명의로 취득 시 장점과 단점은? -550
