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• ·표제/책임표시사항 (오수근과 함께하는) 공동담보 지분NPL 투자의 비밀 / 저자 : 오수근
• ·발행사항 서울 : 채움과 사람들, 2019
• ·형태사항 446 p. ;24 cm
• ·주기사항 NPL은 "Non Performing Loan"의 약어임
  
• ·표준번호/부호 ISBN: 9791188541164  13320: \32000 
• ·분류기호 한국십진분류법-> 327.857  듀이십진분류법-> 332.6323  
• ·주제명 채권 투자[債權投資]근저당 채권[根抵當債權]

목차

PART 01 NPL투자 개론 
01 NPL의 개념(연체 근저당권부 대출채권)-32 
◈ NPL이란?-32 
◈ NPL유동화회사-32 
02 채권(NPL, GPL)의 승계 제도에 대해 살펴보자!-33 
◈ NPL채권양도-33 
(1) 개인채권 양도(민법적용)-33 
(2) 대부채권 양도(특별법인 대부업법 적용)-33 
(3) GPL(Good Performing Loan)이란?-33 
◈ NPL대위변제-34 
(1) NPL대위변제 제도의 유형을 알아보자!-34 
(가) 임의 대위변제-34
(나) 법정 대위변제-34
(다) 특수한 법정대위-34
(2) 대위변제는 채권양도 금지규정을 우회하여 NPL승계 이전의 만능기능을 한다-35 
(3) NPL의 이해관계인은 대위변제 권리 및 의무가 있다-35 
(4) NPL 대위변제자는 “구상대위권”을 취득한다-35 
(5) NPL대위변제시 변제자대위권에 따라 채권이 이전 된다-36 
(6) NPL대위변제시 변제자대위권에 따라 근저당권도 승계이전 된다-36 
◈ 합병계약, 상속에 따라 NPL이 승계이전 된다-36 
◈ 파산자의 NPL은 파산관재인에게 포괄 승계된다-36 
03 NPL채권 투자의 실익을 알아보자!-37 
◈ NPL할인차익 배당수익을 얻는다-37 
◈ NPL연체이자 배당수익을 얻는다-37 
04 NPL 투자의 매력은 무엇인가?-38 
◈ 1순위 NPL취득(양도, 대위변제) 투자의 경우-38 
◈ NPL + 특수물건 퓨젼(FUSION)투자 가능-38 
05 NPL의 기본용어를 알아보자!-39 
06 NPL의 예상배당액 산정을 위한 배당표 작성을 살펴보자!-45 
◈ 예상배당액 산정 방법을 알아보자!-45 
◈ 배당 순위에 대해 알아보자!-49 
◈ 안분 후 흡수배당을 살펴보자!-51 
07 NPL의 탄생 과정을 살펴보자!-52 
◈ 은행은 부동산을 담보로 채무자에게 대출을 해준다-52 
◈ 채무관련인의 부동산에 근저당권을 설정한다-52 
◈ 채무자가 대출을 연체하여 담보대출의 기한이익이 상실된다-53 
◈ 기한이익 상실 등 연체대출에 대해 연체이자율이 부과된다-53 
◈ 금융기관별 주요 연체이자율 상한을 살펴보자!-53 
08 금융기관의 NPL회수 방법을 알아보자!-58 
◈ 자진 변제를 통한 담보대출 회수-58 
◈ 임의경매 신청을 하여 법원 배당금으로 대출회수-58 
◈ NPL매각을 통한 근저당권부 대출채권의 조기 회수-59 
◈ 제3자의 대위변제를 통한 근저당권부 대출채권의 회수-63 

PART 02 NPL대위변제 연체이자 배당투자를 살펴보자! 
01 NPL대위변제는 개인에 대한 채권양도 금지의 대체 투자법이다-65 
◈ NPL대위변제 투자법이란?-65 
(1) 법정 대위변제(NPL랭킹업 Ranking-Up) 투자법이란?-65 
(2) 임의 대위변제(NPL Ranking-Shift) 투자법이란?-65 
◈ 대위변제자에게 연체이자율의 승계로 투자가 활성화 되었다-66 
◈ 대위변제자에게 기존 연체이자율 17.6% 승계인정 판결-67 
◈ NPL대위변제는 여러 가지 기능을 하는 대단한 투자법이다-72 
(1) 대부업자는 미등록 대부업자로부터의 채권양수 및 추심금지 규정을 돌파할 수 있다-72 
(2) 농협채권의 외부매각 금지규정을 돌파할 수 있다-72 
(3) 여신금융기관의 개인에 대한 NPL매각금지 규정을 돌파할 수 있다-72 
(4) NPL양도금지 특약 또는 파산법인의 NPL매각시 파산법원의 허가조건을 돌파할 수 있다-73 
02 임의대위와 법정대위는 대위변제의 과정만 다르고 결과는 같다-74 
03 대위변제와 채권양도의 차이를 간과할 경우 큰 손해를 당한다-76 
04 대위변제 관련 민법 규정을 살펴보자!-76 
05 대위변제로 NPL의 연체이자 및 근저당권이 모두 승계된다-81 
◈ 대위변제하면 채권 및 근저당권을 이전받게 된다-81 
◈ 대위변제하면 연체이자(15%내지 24%) 채권도 승계를 받는다-81 
06 NPL질권대출이 투자의 윤활유 역할을 한다-81 
◈ NPL질권대출의 개념-81 
◈ NPL질권대출 시장 상황-82 
◈ 질권대출은 NPL거래의 원동력이다-82 
◈ 질권대출 취급 금융기관을 살펴보자!-83 
◈ 질권대출의 한도산정 방법을 살펴보자!-83 
◈ NPL대위변제 질권대출을 알아보자!-84 
07 NPL투자대상 물건의 검색에 대해 알아보자!-86 
◈ 지지옥션, 스피드옥션 등 사설 경매정보 사이트에 공시된 부동산의 경매사건을 검색한다-86 
◈ 국민은행 부동산사이트 또는 국토교통부 실거래가 사이트 등을 통하여 시세를 조사한다-86 
◈ 시세가 1순위로 설정된 근저당권설정 채권최고액을 초과하는 물건을 선정한다-86 
08 미래 배당차익(Future-Spread)의 산정은 어떻게 하는가?-87 
◈ Future-Spread(미래 배당차익)의 정의-87 
◈ Future-Spread 산정방법-87 
09 Future-Spread의 극대화 방법을 알아보자!-88 
◈ 매각기일 2회 변경신청으로 Future Spread를 극대화 한다-88 
◈ 경매취하 후 재경매로 Future Spread를 극대화 한다-89 
◈ 유치권 신고 및 매각기일 추후지정 신청으로 Future Spread를 극대화 한다-91 
◈ 경매절차 정지신청으로 Future Spread를 극대화 한다-91 
◈ 변제증서 제출 : 2개월간 정지-92 
◈ 재감정 신청 : 약 2개월 지연-92 
◈ 낙찰불허가 신청 : 1개월 지연-93 
◈ 소유권등기 말소소송시 지연-93 

PART 03 NPL대위변제 투자절차를 알아보자! 
01 사설 경매정보 사이트에서 NPL투자대상 경매물건을 추출한다-95 
02 우선특권 3가지(조세, 소액임차보증금, 퇴직금)의 법정기일 및 금액을 확인한다-95 
03 대위변제 안내장을 발송한다-96 
04 경매사건 열람복사 위임장을 징구한다-96 
05 대위변제 동의서를 징구한다-97 
06 경매서류 열람복사 후 질권대출 은행에 제출한다-97 
07 질권대출 계약서를 작성한다-98 
08 채권원본 서류 및 대위변제 증서를 수령한다-99 
09 대위변제자의 경매법원에 대한 각종 변경신고 조치를 이행한다-100 
10 배당에 필요한 채권 원인서류를 잘 보관한다-101 
11 대위변제자는 각종 보정명령을 기한 내에 잘 이행한다-102 
12 채권계산서 제출 및 배당기일에 참석한다-102 
13 NPL대위변제에 따른 근저당권 이전등기 방법-103
◈ 전부 대위변제시 이전등기 방법-103 
◈ 일부 대위변제시 이전등기 방법-103 

PART 04 NPL양수도 절차를 알아보자! 
01 스피드옥션에서 NPL매입물건 추출-106 
02 경매서류 열람 및 우선특권 배당요구 신청서 복사-106 
03 예상배당액 산정표 작성-107 
04 원리금 조회표 요청-107 
05 NPL매입결정 통보-108 
06 채권 원본서류 열람 및 적정성 확인-108 
07 채권양수도 계약서 작성-109 
08 질권대출 신청-110 
◈ 금융기관에 1순위 질권대출 신청-110 
◈ P2P기관에 2순위 질권대출 신청-111
09 질권대출 계약서 작성-112 
◈ 1순위 질권대출 계약서 작성-112 
◈ P2P기관과 2순위 질권대출 계약서 작성-112 
10 질권대출 실행 및 양도 금융기관 법인계좌로 대금입금-112 
11 권리변동 통지절차 이행-113 
◈ 채권양도 통지서 우편 송부-113 
◈ 질권설정 통지서 우편 송부-113 
12 채권 원본서류 수령 및 질권대출 금융기관에 예치보관-114 
13 근저당권 이전등기 위임장 및 질권등기 위임장 작성-114 
14 경매법원에 채권자 변경절차 이행-115 
15 경매 미신청 2순위 NPL매입시 방어적 이중경매 신청 필요-116 
16 NPL취득후 경매취하해 재경매 신청시 질권대출 금융기관의 경매신청 동의서 징구 및 첨부필요-116 
17 스프레드 확대를 위한 경매절차 조정조치-117 
18 우선배당 동의서 제출-117
19 채권계산서 제출 및 배당금 수령-118 
20 저가낙찰 우려시 방어입찰 참가-119 
21 부기문 환부신청 : 잔존채권 발생 시에 신청-119 
22 확정채권양도에 따른 근저당권 이전등기 방법-120 
◈ 전부양도시 이전등기 방법-120 
◈ 일부양도시 이전등기 방법-120 

PART 05 공유지분을 획기적으로 투자하는 방법은 없을까? 
01 단독 소유권이 수개의 지분으로 분리되는 원인은 무엇일까?-122 
02 차이를 만드는 공유지분 투자방법에 대해 알아보자!-122 
◈ NPL을 할인매입 후 고가낙찰로 1순위로 지분을 유입 취득하는 방법이 있다-122 
◈ 투자자가 임차보증금 반환채권에 질권을 설정하는 방법으로 지분을 유입 취득하는 방법도 있다-123 
◈ 소유권 방어를 위해 부부공유로 소유하는 경우도 있다-123 
◈ 극소지분을 매입하여 알박기 투자를 하는 경우도 있다-124 
◈ 우선매수 청구권자를 역습해서 지분을 쉽게 쟁취하거나 고수익의 잉여배당을 창출할 수 있다-124 
(1) 제3취득자가 낙찰자가 된 경우 소유권이전등기 방법에 대해 알아보자!-125
(2) 관련 대법원 판례-126
(3) 제3취득자의 권리신고서 서식-127
03 공유지분 순차 흡수투자 실전사례에서 배우자!-129
04 우선매수권이 없는 공유자에 대해 알아보자!-130
05 공유자 우선매수 근거법률을 살펴보자!-132 

PART 06 공동담보(지분)의 물상보증인 NPL투자에 대해 알아보자! 
01 공동담보(공유지분) 물상보증인의 대위NPL 발생에 대해 알아보자!-138 
02 물상보증인의 대위NPL 매입에 대해 알아보자!-142 
03 공동담보(공유지분) 물상보증인의 대위NPL 매입시 주의사항을 살펴보자!-143 
04 물상보증인의 구상채권 및 대위 NPL채권 양수도 방법을 알아보자!-144 

PART 07 공동담보(지분)의 물상대위 NPL할인매입에 대해 알아보자! 
01 차주 부동산 위의 공동 근저당권의 대위 승계 과정을 알아보자!-150 
◈ 사건 요약-150 
◈ 당사자 내역을 살펴보자!-151 
◈ 공동담보 중 물상보증인 오정세의 부동산만 경매진행이 되었다-151 
◈ 오정세는 경매완료로 1순위 근저당채권을 당연히 대위승계했다-152 
◈ 물상보증인에게 대위승계된 15억 3천6백만원의 담보채권 중 12억원의 채권이 
물상대위권자에게 재차 승계 이전되었다-152 
02 실제 근저당권 이전등기 과정을 살펴보자!-153 
03 단계별 근저당권 이전등기 절차를 알아보자!-154 
04 물상대위권의 행사로 근저당권부 채권이 재차 승계된다-155 
05 물상대위권자가 임의경매 신청 취하 후 채권을 완제 받고 거래를 종결시켰다-155 
06 물상대위권자의 2% 부족한 놓친 부분을 살펴보자!-156 

PART 08 공동담보의 물상대위 NPL실전 사례로 배워보자! 
01 물상보증인 오정세(차주 오차용)-159 
02 후순위 근저당권자가 오정세 부동산 경매신청-160 
03 차주 오차용에 22억 8천만원 오정세가 담보제공(물상보증)-161 
04 물상보증인 4건, 차주 4건의 부동산에 공동담보 설정-162 
05 물상보증인(오정세) 부동산 임의경매 신청-163 
06 물상보증인 4건 부동산 낙찰(총 38억원 배당으로 1순위 변제충당)-165 
07 물상대위로 이전받을 근저당권 가처분 및 판결에 따른 강제 이전등기(1번물건)-166 
08 물상대위로 이전받을 근저당권 가처분 및 판결에 따른 강제 이전등기(2번물건)-167 
09 물상대위로 이전받을 근저당권 가처분 및 판결에 따른 강제 이전등기(3번물건)-168 
10 물상대위로 이전받을 근저당권 가처분 및 판결에 따른 강제 이전등기(4번물건)-169 
11 물상대위 승계 근저당권 4건으로 황진이가 임의경매 신청-170 
12 황진이의 실전사례에 대한 대법원 판결을 살펴보자!-171 

PART 09 공유지분의 물상대위 NPL투자를 연습해 보자! 
01 수원지방법원 2019타경 4150호 실전 연습-193 
02 수원지방법원 2018타경 516930호 실전 연습-197 
03 물상보증인의 후순위 근저당권자에 대한 손실회복 방법을 알아보자!-198 

PART 10 물상대위 NPL의 다양한 파생 투자에 대해 알아보자! 
01 대항력요건 승계 우선변제 임차권 할인매입 투자를 통해 배당액 제로(0)의 
임차보증금을 100%배당 받을 수 있다-203 
02 대항력요건 승계 없이 임차권 할인매입을 통해 배당액 제로(0)의 임차보증금에 
대해 100%배당을 받을 수 있다-204 
03 물상대위권자의 부당이득반환채권 할인매입 투자를 할 수 있다-204 
04 물상대위권자의 대위대상 근저당권 말소에 대한 손해배상청구권을 할인 매입하여
수익을 창출할 수 있다-205 
05 물상보증인이 보유하는 구상금 및 법정대위금 채권을 할인양수하여 수익을 
창출할 수 있다-205 
06 물상보증인 부동산의 저가 양수를 통한 구상 대위채권으로 수익을 창출할 수 있다-206 
◈ 투자 절차-206 
◈ 물상보증 부동산의 양수인은 실제 배당변제액 보다 훨씬 더 큰 대위권을 행사할 수 있다-207 
07 장래 구상채권 보전을 위한 가압류 신청으로 수익을 창출할 수 있다-214 

PART 11 공동담보 물상보증 가압류NPL 할인매입에 대해 배워보자! 
01 공유지분 담보대출 내역-217 
02 물상보증인의 지분만 경매 진행-217 
03 물상보증인 B에게 차주A 지분상 1순위 근저당권(D) 대위이전-218 
04 집행권원에 의한 근저당권부 채권 압류 및 전부명령 신청-219 
05 지분상 후순위 가압류채권(C) 할인매입-220 
06 현실적으로 배당을 못 받는 지분상 후순위 가압류채권 할인 매입-220
07 투자대상 지분경매 물건 선별 방법-221 
◈ 차주지분만 경매 또는 공유지분 전부가 동시에 경매진행시 투자실익이 적다-221 
◈ 물상보증인의 지분만 경매진행 사건을 투자대상으로 한다-221 
08 공유지분의 가압류 채권자가 우선변제 받는 구체적인 방법-222 
09 공동담보(공유지분)의 후순위 가압류채권(C) 할인매입 전에 확인할 사항을 살펴보자!-223 
◈ 부인(B)이 실질차주가 아니어야 한다-223 
◈ A가 B에게 상계할 채권(구상채권, 대여금채권, 기타채권)을 가지고 있지 않아야 한다-223 
◈ B가 A에 대한 구상권을 포기하지 아니해야 한다-223 
◈ 가압류채권 매입시 법률적 하자(리스크)를 확인해야 된다-224 
(1) 제반 하자사항을 확인하자-224
(2) 하자사항 부존재 인증 문구를 계약서에 명시한다-224
(3) 실무처리 방법을 알아보자!-224

PART 12 물상보증 가압류NPL 할인매입 실전사례를 살펴보자! 
01 주식회사 세심이 남편에게 전부금 청구의 소제기-228 
02 A차주 : 남편 정정용, B물상보증인 : 부인 김애영-229 
03 세심 대표이사 : “옥명환 → 이건호”로 교체-230 
◈ 세심은 대부업체가 아닌 일반 법인임-230 
◈ 전부금 판결의 결과 상계항변으로 구상권 소멸-230 
04 세심은 후순위 대여금 판결채권 약 7천9백만원을 할인하여 양수받음-231 
05 세심은 추가로 판결채권 약 8천1백만원을 양수하여 총 1억 6천만원의 채권을 양수받음-233 
06 세심의 채권양수 후 전부금 청구 소제기 판결-234 

PART 13 차순위자 대위 NPL투자에 대해 알아보자! 
01 차순위자 NPL 대위제도 설명-246 
02 차순위자 NPL 할인차익 투자법-247 
03 실무처리 방법 및 판례-249 
◈ 공장저당권에 따라 경매대가를 동시에 배당하는 경우 차순위자 대위규정의 적용(준용) 여부-249 
◈ 후순위자의 대위에 의한 경매신청 방법 및 대위등기 기재례-250 
◈ 공동저당의 목적인 여러 부동산이 동시에 경매된 경우, 차순위 저당권자의 대위권의 
발생시기(배당기일의 종료시)-255 
◈ 채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산이 함께 경매되는 경우 차순위자 
대위는 적용되지 아니한다-255 

PART 14 물상대위 NPL 투자절차 실무서식 
서식01 집행권원에 의한 근저당권부 채권 압류 및 전부명령 신청서-258 
서식02 물상대위권에 의한 근저당권부 채권 압류 및 전부명령 신청서-265 
서식03 물상대위권자에게 자발적으로 근저당권이전 등기시 서식-271 
서식04 근저당권 처분금지 가처분 신청서-273 
서식05 근저당권 이전등기절차 이행청구의 소(물상보증인의 대위변제)-280 
서식06 판결에 의한 근저당권 이전등기 신청시 서식-285 
서식07 근저당권 이전등기 대위등기 촉탁신청서-294 
서식08 근저당권 이전등기 촉탁신청서(저당권부 채권 압류 및 전부명령)-298 
서식09 부동산 가압류 신청서(경매당한 물상보증인의 장래 구상권)-302 

PART 15 물상대위 NPL관련 법규 
01 근저당권에 관한 등기사무 처리지침-312 
02 민사집행법-313 
03 민사집행 규칙-314 

PART 16 물상보증 및 물상대위 NPL관련 대법원 판례 
01 물상보증인의 구상 대위권 판례-317 
◈ 제3취득자의 물상보증인에 대한 채권자 대위는 불가하다-317 
◈ 후순위 근저당권자와 보증인은 서로 대위가 가능하다-317 
◈ 실질적 채무자가 아닌 명목상 차주는 구상의무를 부담하지 아니한다-317 
◈ 형식상의 주채무자는 연대보증인에게 구상의무를 부담하지 아니한다-318 
◈ 대위 근저당권은 소유자가 말소청구를 할 수 없다-319 
◈ 보증인간에는 인원수로 평등대위, 자기 부담분을 초과한 금액만 대위권 행사가 가능하다-319 
◈ 물상보증인은 대위의 부기등기(근저당권 이전등기)를 해야 제3취득자에게 대항할 수 있다-321 
◈ 물상보증인의 양수인은 구상 대위권을 가진다-322 
◈ 제3취득자가 채무인수 시에는 물상보증인이 구상권을 가진다-324 
◈ 실질적 채무자인 물상보증인(실질차주)은 구상 대위권이 없다-325 
02 물상대위NPL 판례-328 
◈ 물상대위권을 행사하지 않은 경우 타 채권자에게 부당이득 반환청구도 할 수 없다-328 
◈ 물상대위권은 배당요구의 종기까지 행사해야 한다-329 
◈ 물상대위권자는 소유자에 대해 부당이득 반환청구가 가능하다-330 
◈ 물상대위 대상 근저당권의 말소회복등기 이행청구를 할 수 있다-332 
◈ 물상대위가 물상보증인의 변제자대위에 우선한다-333 
◈ 물상보증인이 대위취득한 1번 저당권에 대한 물상대위가 가능하다-334 
◈ 물상대위권자의 전부명령은 형식상 압류가 경합되어도 유효하다-338 
◈ 물상보증인의 구상 대위권을 물상대위권자가 채권자 대위로 이전등기 청구를 할 수 있다-339 
03 NPL투자관련 주요 판결-341 
◈ 근저당권부 채권에 대한 압류 및 전부명령의 유효여부-341 
◈ 채권자가 일부 대위변제자보다 우선배당을 받는다-342 
◈ 법정대위는 강제집행의 위험, 권리상실의 위험이 있어야 행사할 수 있다-342 
◈ 전세권설정자의 전세권자에 대한 상계 가능여부-343 
◈ 액수가 특정되지 아니한 손실보상금채권의 피전부 적격여부-348 
◈ 취하조건부 경매보증금 반환청구권에 대한 전부명령도 유효하다-348 
◈ 기한이익이 상실되어도 피담보채권이 확정되지 아니한다-349 
◈ 구상권의 다양한 발생근거-349 
◈ 대항력 있는 임차권의 승계조건 판결-350 
◈ 제3취득자가 경매절차의 이해관계인이 되기 위한 요건-353 
◈ 제3취득자의 권리신고가 없으면 배당이의 원고적격도 없다-354 

PART 17 NPL대위변제와 채권양도 서식 
서식01 리스크 분석표-358 
서식02 수익률 분석표-364 
서식03 자산관리(대위변제) 안내장-366 
서식04 경매서류 열람복사 신청 위임장-367 
서식05 대위변제 신청서(임의대위)-370 
서식06 대위변제 신청서(법정대위)-372 
서식07 대위변제 증서-373 
서식08근저당권 이전등기 위임장-374 
서식09 근저당권부 질권설정 계약서(실전사례)-375 
서식10 근저당권부 질권설정 계약서-377 
서식11 질권설정 통지서-380 
서식12 근저당권 이전등기 위임장(원인 : 확정채권 대위변제)-381 
서식13 근저당권부 질권등기 위임장-383 
서식14 매수 의향서-384 
서식15 근저당권부 채권양도 계약서-386 
서식16 채권양도 통지서-388 
서식17 근저당권부 채권양도 승낙서-389
서식18 근저당권 양도증서-390 
서식19 근저당권 양도(이전) 계약서-392 
서식20 채권양수도 계약서-394 
서식21 (사전) 대위변제 승낙서-400