목차
Part 1 건물의 종류와 건축물대장 및 등기부 만드는 과정
01 주택의 종류는 어떤 것이 있나?-34
※ 단독주택과 다가구주택, 준주택은?-35
※ 공동주택은 어떤 것이 있을까?-37
02 상가건물은 일반건물과 집합건물이 있다-39
03 집합건물에서 구분소유권 등과 용어정리-40
※ 집합건물에서 구분소유권이란?-40
※ 집합건물의 전유부분이란?-40
※ 집합건물에서 용어정리-40
※ 집합건물에서 대지사용권이란?-41
04 아파트 분양할 때 계약면적을 계산하는 방법-42
※ 아파트 등의 집합건물 평형을 계산하는 방법-42
※ 아파트와 다세대주택, 상가건물에서 약식으로 평형 계산방법-43
※ 각종 아파트 면적을 구분하는 요령-44
05 건물 신축 후 건축물대장과 등기부가 만들어지는 과정-45
※ 건축법(주택법)에 따라 건물을 신축하거나 재건축(재개발)하는 과정-45
※ 건물 짓는데 건폐율과 용적률이 중요한 이유-45
※ 건축물대장과 등기부는 어떻게 만들어 지나?-46
※ 집합건물에서 어떻게 대지권미등기가 발생하고, 등기되는 시점은?-49
※ 건축물대장과 등기부에 표시된 내용이 다르면 이렇게 해라?-49
Part 2 재건축, 재개발의 진행 방법과 전체적인 흐름도
01 도시정비법으로 진행되는 재건축과 재개발 등은?-52
02 재건축과 재개발사업은 어떻게 진행되나?-53
03 재건축 사업할 때 노후ㆍ불량 건축물 판단 기준-56
※ 노후ㆍ불량건축물의 범위(도시정비법 시행령 제2조)-56
※ 각 지자체별로 노후ㆍ불량건축물의 범위를 규정한 조례-58
04 재개발사업에서 노후ㆍ불량 건축물과 정비구역지정 요건-61
※ 정비계획의 입안대상지역(도시정비법 시행령 제7조)?-61
※ 각 지자체별로 정비계획 입안대상지역 요건을 규정한 조례-62
05 재건축이 추진되는 전체적인 흐름도-66
※ 재건축을 추진하는 각 단계별 진행절차-66
※ 재건축과 재개발사업의 차이점-67
Part 3 기본계획수립에서 조합설립 후 시공사를 선정하기까지
01 기본계획의 수립과 정비계획 수립 및 정비구역 지정-70
※ 기본계획의 수립-70
※ 정비기본계획의 수립 및 정비구역의 지정-70
02 재건축사업에서 안전진단(노후도, 안정성 진단)-73
03 재건축과 재개발사업에서 추진위원회 구성 및 승인-74
※ 정비구역 지정 후 추진위원회와 조합을 설립하는 단계-74
04 재건축과 재개발사업에서 조합설립 인가-75
※ 투기과열지구 내 조합원지위 양도금지와 조합원분양권 전매제한-76
※ 투기과열지구 내 조합원분양권과 일반분양권 재당첨 제한-77
05 조합설립인가 후에 시공사를 선정하는 방법-78
Part 4 사업시행인가 후 재건축과 재개발의 마무리
01 사업시행인가 후 재건축 등의 사업을 마무리하는 절차 분석-84
※ 사업시행인가 신청 및 사업인가를 받아서 고시하는 절차도-84
※ 관리처분계획으로 분양신청과 이주 및 철거하는 절차도-84
※ 착공 및 일반분양신청, 그리고 사업을 마무리하는 절차도-85
02 사업시행인가는 어떻게 되나?-85
※ 사업시행인가 후 분양신청과 관리처분계획 인가를 추진하는 단계-86
※ 조합원이 분양을 신청하지 않은 경우에 현금청산 절차-86
03 종전ㆍ종후자산의 감정평가와 조합원의 분양신청-89
※ 종전ㆍ종후자산의 감정평가-89
※ 조합원의 분양공고 및 분양신청-90
04 관리처분계획인가!-92
05 이주, 철거, 착공, 일반분양-93
※ 재건축사업은 언제 신탁등기를 하고, 어떻게 종료되나?-94
※ 기본이주비(무상이주비)＋추가이주비(유상이주비)-96
※ 조합원의 동ㆍ호수 추첨-97
※ 기존주택 철거 후 일반분양 절차-97
06 준공인가, 입주 및 이전고시, 조합청산 및 해산-98
Part 5 재건축ㆍ재개발에서 꼭 알아야 할 핵심정리
01 조합원분양권과 일반분양권, 그리고 입주권이란?-100
※ 조합원분양권은?-100
※ 일반분양권은?-101
※ 입주권이란?-102
02 종전ㆍ종후자산의 감정평가 방법-104
※ 종전자산에 대한 감정평가(사업시행인가 후)-104
※ 종후자산에 대한 감정평가(사업시행인가 후)-104
03 비례율과 권리가액이란?-105
04 대지지분과 지분율, 무상지분율-106
※ 대지지분과 세대당 평균 대지지분-106
※ 지분율과 무상지분율-107
05 관리처분계획인가!-108
06 추가부담금과 청산금, 현금청산금의 차이점은?-109
※ 추가부담금-109
※ 추가부담금을 결정하는 기준은?-109
※ 청산금-110
※ 현금청산이란?-110
07 프리미엄, 분담금, 수익률의 삼각관계 투자이야기-111
※ 매수가에 프리미엄이 얼마인가를 생각하라!-111
※ 조합원분양가는 권리가액과 분담금의 합계이다!-111
※ 객관적으로 수익성이 좋은가를 분석해야 한다!-111
※ 재건축 등의 개발사업에서 투자수익률 계산방법-112
08 기본이주비(무상이주비)＋추가이주비(유상이주비)-113
09 재건축 초과이익환수제와 조합원지위 양도금지 등-114
※ 재건축 초과이익환수제-114
※ 투기과열지구 재건축 조합원지위 양도금지-115
※ 투기과열지구 재개발 조합원지위 양도금지-115
※ 투기과열지구 정비사업 재당첨제한-115
10 재건축과 재개발사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율-116
※ 주거환경개선사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율은?-116
※ 재개발사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율은?-116
※ 재건축사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율은?-117
11 조합이 1대 1 재건축사업을 선택하는 이유는?-118
※ 일반분양 없는 1대 1 재건축 방법과 장ㆍ단점-118
※ 1대1 재건축 추진 `이촌왕궁`에 법에도 없는 임대주택 강요!-119
12 정비예정 구역과 지구단위계획-120
※ 정비예정 구역-120
※ 지구단위계획-120
13 건폐율과 용적율 등-121
14 현금청산자에 대한 매도청구 소송과 수용재결 방식-122
※ 재건축과 재개발에서 현금청산자-122
※ 재건축사업에서 현금청산금지급 청구와 매도청구 소송-125
※ 재개발사업에서 수용재결에 대한 불복 방법-128
15 종전아파트 임차권 등이 재건축된 아파트로 이전된다!-129
16 분양권에 가압류된 사실을 모르고 사면 어떻게 되나?-130
Part 6 분양신청자와 현금청산자 중 누가 더 성공할까?
01 조합원 분양신청자와 현금청산자! 누가 더 성공할까?-132
※ 재건축사업에서 조합원 분양자격은?-132
※ 재개발사업에서 분양자격은?-132
※ 조합원분양권자가 현금청산자보다 훨씬 더 성공한다!-133
※ 그러나 현금청산금을 받아 255%의 수익률을 만든 사례도 있다!-133
02 분양신청 공고 및 신청 방법과 신청하지 않으면?-136
※ 단독ㆍ다가구주택으로 분양 신청-136
※ 아파트와 상가 등의 집합건축물로 분양신청-136
※ 분양공고 신청과 현금청산 매뉴얼-137
03 조합원이 분양권을 몇 개까지 가질 수 있나?-138
※ 재건축사업에서 조합원이 가지는 분양권의 수는?-138
※ 재개발사업에서 조합원은 몇 개의 분양권을 갖나?-139
04 일반분양권 공급 방법과 분양 후의 시세차익은?-141
※ 일반분양권 공급 방법-141
※ 조합원분양가와 일반분양가의 차이 분석-143
05 일반분양권자와 신축아파트를 일반매물로 산사람은?-146
※ 서초푸르지오써밋 분양신청자와 현금청산자 중 누가 승리!-146
※ 월급쟁이 김 과장이 8년 전에 아파트를 분양 받다!-148
※ 래미안퍼스티지와 반포LG자이 아파트분양권자와 일반매물로 산사람은?-149
※ 프리미엄서울 아파트 분양권 2배 남는 ‘청약 장사’-151
06 재건축과 재개발에서 프리미엄이 붙는 원리와 투자수익 계산-152
※ 재건축과 재개발이 도급제로 진행되는 경우 투자 수익분석-152
※ 재건축사업 등을 지분제로 진행되는 경우 수익분석-155
Part 7 감정평가액과 비례율이 높으면 언제나 좋을까?
01 감정평가방식 및 평가의뢰에 관한 법정기준은?-158
※ 종전자산의 감정평가 규정과 평가 방법-158
※ 종후자산의 감정평가 규정과 평가 방법-160
02 감정평가액이 높으면 좋고, 낮으면 나쁜 것일까?-161
※ 조합원들의 재산을 낮게 감정평가하면 손해 볼까?-161
※ 감정평가액이 같은 비율로 높아지거나 낮아지는 경우-162
03 예상감정가와 토지와 건물을 평가하는 방법은?-163
※ 예상감정가는 어떻게 판단하나?-163
※ 토지와 건물을 예상감정가로 평가하는 방법-164
04 비례율과 권리가액이 높은 것이 좋을까?-165
※ 비례율은 사업성을 나타내는 지표다!-165
※ 권리가액은 감정가에 비례율을 곱한 것이다!-167
Part 8 재건축에서 수익분석과 우량한 물건에 투자하기!
01 재건축사업 진행과 아파트 평형별 건립 가구 수 계산-170
※ 재건축 방법과 가정-170
※ 아파트 평형별 건립 가구 수 계산-170
※ 재건축사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율은?-171
02 조합원분양권자와 일반분양권자에게 아파트 평형 배정방법-172
※ 주택 및 부대ㆍ복리시설 공급 기준 등-172
※ 재건축사업에서 분양하는 방법-173
03 재건축사업은 도급제와 지분제로 진행된다!-174
04 재건축과 재개발에서 도급제로 투자수익 분석방법-176
05 재건축이 지분제로 진행되는 경우 투자수익 분석방법-176
※ 대지지분과 무상지분율은?-176
※ 재건축과 재개발 후 투자수익 계산방법-177
06 재건축사업에서 전체적인 수익분석 방법-178
※ 평형별 건립세대수 계산방법-179
※ 분양총수입(조합원분양＋일반분양)-179
※ 3.3㎡당 무상금액(3.3㎡당 개발이익)-179
※ 재건축사업 수익분석 계산공식-180
※ 한눈에 보는 재건축사업 수익분석표-181
※ 재건축사업 수익분석표를 통한 수익분석-182
07 재건축사업에서 우량한 물건 실전투자 비법-184
Part 9 재건축아파트 하나로 10억과 '1+1'으로 15억 만들다!
01 재건축사업으로 신축아파트에 입주할 수 있는 기간은?-190
02 재건축대상 아파트를 구입할 때 알고 있어야할 3가지-191
03 분양 신청한 우성1차 아파트를 사서 10억 만들다!-194
※ 오르는 재건축대상 아파트를 선택해야 돈이 된다!-194
※ 우성아파트의 사진과 주변 현황도-195
※ 재건축 우성1차 아파트로 4억1,297만원의 시세차익을 보다!-196
04 우성1차 아파트 50평형을 사서 1+1 분양신청해 15억 만들다!-198
05 우성1차 아파트 일반분양과 분양 후 시세차익은?-201
※ 재건축한 래미안 리더스원 청약안내-201
※ 래미안 리더스원 일반분양가와 분양 후 시세차익은?-201
06 서초우성1차, '1+1재건축' 시세차익 15억 전망-204
※ 일반분양가와 매수 가격과 비교하면 시세 차이는?-205
※ 2019년에 거래되는 주변아파트와 시세 차이는?-205
07 '1+1분양권'을 아들과 공동 매수하면 세금이 절세될까?-206
※ 소득세법 시행령 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산)-206
※ 공동소유 지분양도에서 1세대 1주택으로 각 비과세 대상인지!-206
Part 10 재건축 예상 및 진행되는 아파트로 성공한 사례!
01 재건축 아파트 하나로 적금통장 2억원을 만들다!-210
※ 오르고 있는 재건축대상 아파트를 사야 돈이 된다!-210
※ 신흥주공아파트의 사진과 주변 현황도-211
※ 재건축 신흥주공아파트로 어떻게 2억4,000만원을 벌었나?-212
※ 재건축 `산성역 포레스티아` 진행과정과 분양 후 수익분석-213
02 반포주공 2단지 아파트로 재건축 명품아파트를 만들다!-216
※ 반포주공 2단지 재건축으로 어떻게 돈을 벌었나?-216
※ 미도 아파트 두 채를 12억에 사서, 현재 30억을 만들다?-219
03 재건축이 예상되는 아파트를 10년 전에 투자해서 성공한 사례-222
※ 아파트의 사진과 주변현황도-223
※ 아파트 재건축 추진 과정-224
※ 재건축 예상아파트 10년 후의 수익분석-224
04 재건축대상 건영1차아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 성공한 사례-225
※ 신림동 건영1차아파트 신탁공매-226
Part 11 재건축 아파트를 경매로 싸게 사는 비법!
01 분양권을 경매로 사려면, 꼭 알고 있어야할 내용-230
※ 조합원분양권이 경매로 매각되는 경우-230
※ 일반분양권이 경매로 매각되는 경우-230
※ 조합원분양권이나 일반분양권을 매수 후 수익분석-231
02 재건축 조합원입주권이 경매된 사례에 입찰하기-232
03 재건축과 재개발에서 건물이 멸실되어 토지만 경매로 낙찰 받은 경우-236
※ 재개발에서 건물이 멸실되어 토지만 경매로 낙찰 받은 경우-236
※ 재건축에서 건물이 멸실되어 토지만 경매로 낙찰 받은 경우-236
04 1:1로 재건축이 추진되는 아파트를 공매로 낙찰 받아 성공한 사례-238
※ 신반포 아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도-238
※ 신반포 아파트의 입찰정보 내역과 권리분석은?-240
※ 박 소령이 단독으로 입찰에 참여해서 낙찰 받았다-241
※ 재건축 진행 정도와 아파트 시세는 얼마나 올랐을까?-242
※ 재건축대상 아파트 시세는 얼마나 올랐을까?-243
Part 12 재개발에서 분양자격과 현금청산자를 판단하는 방법
01 재건축ㆍ재개발 대상물건을 살 때 알고 있어야할 3가지-246
02 조합원의 자격 등(도시정비법 제39조)-247
03 재개발사업의 분양대상 등(서울시 도시정비조례 제36조)-249
04 재개발에서 분양대상자와 현금청산자를 어떻게 판단하나?-252
※ 분양권은 서울시 구조례, 신조례 적용대상에 따라 다르다!-252
※ 투기과열지구 내 조합원분양권 전매제한과 재당첨금지-254
05 재개발사업에서 분양대상 조합원인 경우-258
※ 단독ㆍ다가구주택 등에서 토지와 건물 전체 소유자-258
※ 타인의 토지위에 건물만 소유한 경우-259
※ 토지 90㎡ 이상을 단독 또는 공유지분으로 소유한 경우-259
※ 단독필지로 30㎡이상~90㎡ 미만인 토지소유자-260
※ 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인자-261
※ 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우-261
※ 수 필지나 대지 소유자 각자 90㎡ 이상인 경우-261
※ 한 세대원이 한 재개발구역 내에서 여러 필지나 여러 주택을 소유한 경우-262
※ 다세대주택의 분양자격과 유의할 점은?-262
※ 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우-264
※ 토지와 주택을 건축물준공 이전, 이후 분리 소유한 경우-264
Part 13 다양한 사례에서 분양자격 유무 심화학습
01 공유필지 위에 건물이 있는 경우 분양자격 유무 분석-266
※ 토지와 건물이 한사람 소유였다가 건물(B단독)+토지(B+C)로 변경된 경우-266
※ 토지(B+C)와 건물(A+D)을 공유하는 경우 분양자격 분석-269
※ 토지(B+C)와 건물(A+B)을 공유하는 경우 분양자격 분석-270
※ 토지(B+C)와 건물(A단독)을 공유하는 경우 분양자격 분석-270
※ 토지(B+C)와 건물(A단독)을 공유하는 경우 분양자격 분석-270
※ 토지와 건물을 A, B, C가 각 1/3씩 공유하는 경우 분양자격-271
02 한 필지 위에 또는 여러 필지 위에 건물이 있는 경우-271
※ 토지(A+B)상에 건물을 A와 B가 단독으로 소유하는 경우-272
※ 토지(A+B)상에 A가 건물 2동을 가지고 있는 경우-272
※ 토지(A단독)상에 A와 B가 건물을 각각 소유하는 경우-272
※ 토지(A+B)상에 A와 B가 건물을 각각 소유하는 경우-273
03 재개발사업지구 지정 후 추가로 매입할 경우-274
※ B는 종전권리가액이 적어서 다른 지분을 매수하려 한다?-275
※ A가 B소유의 토지2를 추가로 조합설립일 전에 매입한 경우-275
※ 같은 필지 또는 다른 필지의 일부지분을 매입한 경우-276
04 무허가건축물을 소유한 경우 분양자격과 유의할 사항-277
※ 무허가건축물이 분양자격을 갖는 경우-277
※ 무허가건물(국ㆍ공유지)투자에 유의할 점-279
05 단독ㆍ다가구주택 등의 사실상 다세대주택에서 분양기준-281
※ 단독ㆍ다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치-281
※ 사실상 다세대주택을 다세대주택으로 전환한 경우-282
※ 단독ㆍ다가구주택 등의 사실상 다세대주택에 투자하는 비법-283
06 구분소유적 공유관계와 재개발에서 분양자격은?-284
※ 구분소유적 공유관계(상호명의 신탁)의 의미-284
※ 구분소유적 공유관계에서 취득세 적용과 분양자격은 몇 개?-284
07 협동주택의 의미와 협동주택은 모두 분양자격을 갖는다!-285
08 전환다세대주택에 대한 경과조치(분리다세대)-287
09 사실상 주거용으로 사용하는 근린상가, 오피스텔 등-289
10 재개발사업에서 현금청산 대상 조합원-290
※ 나대지 단독필지로 30㎡ 미만 소유자-290
※ 나대지 단독필지로 30㎡ 이상~90㎡ 미만 소유자로 유주택자-290
※ 나대지 단독필지로 30㎡ 이상~90㎡ 미만 소유자로 무주택자-290
※ 나대지 공유지분이 90㎡ 미만 소유자-291
※ 분양신청을 하지 않은 자-291
※ 공유지분이나 분리된 필지 등이 분양대상에 해당되는 경우-291
Part 14 재개발에서 예상수익 분석과 실전투자 비법
01 재개발사업 진행과 아파트 평형별 건립세대 계산-294
※ 재개발투자에서 기본적으로 알고 있어야할 내용-294
※ 재개발 방법 및 가정, 그리고 건립세대 계산방법-295
※ 재개발사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율은?-295
02 재개발사업에서 분양하는 방법-296
03 재개발사업은 도급제로 진행된다!-298
04 재개발이 도급제로 진행되는 경우 투자 수익분석-299
05 2개 부동산 가치분석과 예상수익을 비교분석하는 방법-301
※ 재개발사업의 기본적인 수익분석표-301
※ 33평형(109㎡)이 2억9,700만원이고, 비례율이 90%인 경우-303
※ 33평형(109㎡)이 2억9,700만원이고, 비례율이 100%인 경우-304
※ 33평형(109㎡)이 2억9,700만원이고, 비례율이 110%인 경우-304
※ 재개발사업을 종합적으로 분석하는 방법-305
06 김민정과 이승민 부동산의 재개발사업 수익분석 방법-306
※ 김민정 부동산평가와 비례율 산정 후의 수익 분석표-306
※ 이승민 부동산평가와 비례율 산정 후의 수익 분석표-308
07 분양가가 높을 때와 낮을 때 누가 성공할까?-310
※ 재개발사업에서 조합원의 분양가만 높인 경우-310
※ 재개발사업에서 조합원의 분양가만 낮춘 경우-311
08 감정평가액이 같은 비율로 높아지거나 낮아지는 경우-312
※ 감정평가액이 3.3㎡당 500만원인 경우-313
※ 감정평가액이 3.3㎡당 1,000만원인 경우-313
※ 감정평가액을 같은 비율로 증가시키는 경우-313
09 재개발사업 등의 국ㆍ공유지 수익분석-315
Part 15 성공 사례로 배우는 재개발 실전투자 이야기!
01 재개발로 신축아파트에 입주하려면 얼마나 걸릴까?-320
02 성남 신흥2구역 재개발사업의 다세대주택을 매수해서 성공한 사례-321
※ 신흥2구역 내의 다세대주택 주변 현황도와 주택사진-322
※ 성남시 수정구 신흥2구역 재개발 사업-323
※ 신흥2구역 재개발사업으로 신축한 아파트 조감도-324
※ 재개발대상 다세대주택을 구입할 때 알고 있어야할 내용-325
※ 이 주택으로 24평형을 분양신청하면 수익은 얼마나 발생하나?-325
03 재개발구역의 상가주택 ½로 수익률 255%를 만들다!-327
※ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도-327
※ 상가주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역-328
※ 상가주택 ½ 매수 이후 대응방법과 255% 수익률 만들기!-328
※ 금광1구역 재개발사업에서 현금청산금을 받고 탈출하다-329
04 재개발구역에서 대지 지분이 일반매매 또는 경매로 나온 경우-331
※ 재개발에서 아파트 등의 대지지분을 매수할 때 알고 있어야할 사항-331
※ 재개발(재건축)구역에서 건물이 철거되고 대지지분만 경매로 나온 경우-332
※ 조합원분양권이나 일반분양권 등이 경매로 나온 경우 대응 방안-333
※ 일반매매 및 경매로 분양권 취득하는 경우에 유의할 점-335
Part 16 재개발구역내 특수물건으로 돈 버는 실전 노하우!
01 재개발구역내 2분의 1은 공매, 2분의 1은 경매로 매각되는 경우-338
※ 재개발구역내 단독주택의 사진과 주변 현황도-338
※ 단독주택의 2분의 1 온비드공매 입찰정보 내역-339
※ 2분의 1 지분경매와 2분의 1 지분공매 물건 정보내역-340
※ 물건에 대한 분석 및 배분표 작성-340
※ 김 선생이 낙찰 받고 나서 대응한 방법은?-341
02 산곡재개발 6구역내 지상에 다세대주택이 있는 토지만 공매로 낙찰 받았다!-343
※ 산곡재개발 6구역내 토지 온비드공매 입찰정보 내역-343
※ 토지만 공매가 진행된 입찰대상 물건분석표-344
※ 토지만 공매가 진행된 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성-345
※ 공매물건의 주변현황과 사진-347
※ 토지를 공매로 낙찰받는 경우 분양대상자가 될 수 있을까?-348
※ 낙찰 받고 난 다음 대응방법은?-348
03 재개발에서 수인의 공유지분이 경매가 나왔을 경우-351
※ 경매입찰대상물건 분석-351
※ 예상배당표를 작성하는 방법-352
※ 후순위채권자의 법정대위행사 청구 방법-352
※ 분양대상(분양자격) 여부 판단-353
04 재개발로 건물이 철거되고, 토지만 경매되는 경우-353
※ 토지경매 입찰대상 물건분석표-354
※ 이 토지만의 경매에서 권리분석과 분양자격에 대한 판단354
Part 17 아파트 리모델링의 진행절차와 실전투자 포인트
01 아파트 리모델링 사업은 어떻게 진행되나?-358
※ 대수선하는 리모델링 사업은?-359
※ 세대수 증가형 리모델링 사업은?-359
※ 수직증축형 리모델링 사업은?-360
02 리모델링 관련 법 개정 연혁과 주택법 주요 개정내용-361
※ 리모델링 관련 법 개정 연혁-361
※ 수직증축 리모델링 허용 주택법 개정 주요내용-362
03 ‘서울형 리모델링’ 내력벽 철거 허용한다면 한층 탄력!-364
04 아파트 리모델링 사업을 추진하는 절차-365
※ 세대수 증가가 없는 리모델링 사업 추진절차-365
※ 세대수 증가형 리모델링 사업 추진절차-366
05 재건축과의 리모델링의 차이점분석 비교분석-367
06 리모델링이 예상되는 아파트에 대한 투자 포인트-368
※ 리모델링대상 아파트 입지가 좋은 곳을 선택해라!-368
※ 대단지로 30평형 이상 아파트를 선택해라!-368
※ 아파트 동간 거리와 전면이 넓은 아파트를 찾아라!-369
※ 지하주차장이 있는 아파트가 없는 아파트보다 훨씬 좋다-369
※ 건물구조가 'ㅡ' 자형 구조가 좋고, ㄱ(기역)자형은 피해라!-369
※ 소형복도식 아파트가 유리하나 계단식과 섞여 있지 않아야 한다-370
※ 리모델링대상 아파트가 재건축으로 돌아갈 수 있다면 좋다!-370
※ 리모델링대상 아파트를 선택할 때 유의할 점은?-371
Part 18 리모델링사업 전과정을 추진단계별로 알아보기!
01 리모델링 기본계획은 어떻게 수립하나?-374
※ 리모델링 기본계획의 수립권자 및 대상지역-374
※ 리모델링 기본계획 수립절차 및 기본계획의 고시-375
02 리모델링 결의와 추진위원회 결성-376
※ 아파트 리모델링 사업시행과 리모델링 결의-376
※ 추진위원회의 구성과 추진 업무-377
03 리모델링주택조합 설립인가와 조합의 추진 업무-379
※ 리모델링 주택조합 설립요건(주택법 제11조)-379
※ 리모델링주택조합의 조합원 자격(시행령 제21조)-380
※ 리모델링주택조합이 추진하는 업무-380
04 조합이 시공사 선정과 안전진단를 신청하는 방법-381
※ 조합이 시공사를 선정하는 방법-381
※ 리모델링의 안전진단은 1차와 2차로 나누어 진행한다!-381
※ 증축형 리모델링의 안전진단(주택법 제68조)-382
05 리모델링은 건축심의와 도시계획심의가 필요하다?-384
※ 리모델링의 건축심의와 제출 기한-384
※ 리모델링의 도시계획 심의-385
06 권리변동계획의 수립 및 분담금 확정-386
※ 권리변동계획의 수립 및 계획 내용-386
※ 권리변동계획에 따른 분담금 확정은 총회의결로 결정-387
※ 둔촌동 현대아파트 권리변동계획 총회 개최 결과-387
※ 잠원한신로얄 권리변동 계획수립 총회-389
07 리모델링은 행위허가와 사업계획승인이 필요하다?-390
※ 리모델링 사업 허가신청(행위허가)-391
※ 리모델링의 사업계획 승인-392
※ 조합의 매도청구권은 행위허가 후에 행사!-393
08 조합원 신탁등기와 이주비 대출 후 이주 절차-395
※ 이주비와 공사비 지급 후 공사를 마무리 하는 과정-395
※ 조합원 신탁등기와 이주 절차를 진행하는 과정-395
09 조합원의 분양 신청과 건물 철거 후 일반분양-398
※ 리모델링 후 조합원의 동ㆍ호수 배정-398
※ 기존아파트 여러 채 소유하는 경우, 몇 개의 분양권?-398
※ 기존주택 철거 후 일반분양 절차-399
10 신축아파트 준공 후 입주 및 조합 청산-400
Part 19 아파트 리모델링 예상수익 분석과 실전투자 노하우!
01 리모델링 투자는 재건축 등과 다르게 판단해라!-402
02 조합원 세대별 증가면적과 분양 세대수 산출 방법-404
※ 조합원의 건축면적 증가-404
※ 세대수 증가형 리모델링-404
※ 아파트 층고에 따라 증축할 수 있는 층수를 계산하라!-405
※ 리모델링 사업이 용적률에 영향을 받지 않는다는 가정-405
03 리모델링으로 증가 분양 세대수와 분양 총수입 산출!-406
※ 주택가격과 입지조건에 의한 검토로 예상분양가 분석-406
※ 리모델링 사업으로 예상 일반분양 세대 수 결정 방법-407
※ 리모델링 사업으로 예상되는 일반분양가 판단-409
※ 예상되는 일반분양 총수입은 얼마나 되나?-409
03 조합원 건축면적 증가분과 각 세대별 추가부담금 산출-411
※ 조합원의 예상 건축면적(전용면적) 증가분-411
※ 조합원이 각 세대별로 납부할 추가부담금은?-412
04 아파트 리모델링 사업 최종 수지분석표-415
Part 20 아파트 리모델링 성공 사례와 수도권 리모델링 추진단지
01 리모델링 사업으로 분양권은 몇 개나 나오나?-418
※ 리모델링 사업 전 조합원의 평형별 세대수와 분양권 몇 개?-418
※ 일반분양 세대수를 증가할 수 있는 범위는?-418
※ 아파트 층고에 따른 일반분양분 증가 세대-419
02 실제 리모델링한 쌍용건설의 수지분석 등을 알아보자!-420
※ 궁전아파트를 어떻게 쌍용예가클래식으로 리모델링했나?-420
※ 리모델링 후 투자비용과 증가면적 및 평형대 분석-421
※ 쌍용예가클래식의 리모델링과 재건축에서 경제성 비교-421
※ 기존 36평형 ? 리모델링 후 45평형으로 건축한 평면-423
※ 궁전아파트의 리모델링 후 쌍용예가클래식 아파트 전경-423
※ 기존 28평형 ? 35평형으로 리모델링한 후 수익분석은?-424
※ 쌍용예가클래식 아파트 2019년 2월 현재 시세조사표-425
03 밤섬 쌍용예가클래식’…국내 첫 수직증축 리모델링 아파트 성공-425
※ 국내 첫 수직증축 리모델링 아파트 성공 비결은?-425
※ 마포 호수아파트 리모델링 전ㆍ후 비교 분석-427
※ 리모델링 후 밤섬 쌍용예가클래식 아파트 사진과 평면도-428
※ 쌍용예가클래식 아파트 2019년 2월 현재 시세조사표-429
04 대치 현대1차 아파트 리모델링 사업-429
05 세대분리형 아파트와 세대분리형의 장ㆍ단점-433
※ 세대분리형 아파트란?-433
※ 세대분리형 아파트의 장점과 단점-434
06 수도권 22개 단지 1만3,331가구 리모델링 사업 추진단지-436
※ 재건축 규제 강화로 리모델링이 대안으로 떠오른다!-436
※ 리모델링 위한 1차 관문 안전진단 잇따라 통과!-436
※ 수도권에서 가구 수 늘려 리모델링을 추진하는 단지-437
※ 내년 3월 내력벽 철거 허용 여부 '변수'-440
07 리모델링 증가면적과 내력벽철거가 꼭 필요한가?-440
Part 21 조합원입주권과 분양권 양도시 세금절세 비법
01 8ㆍ2대책 후 양도소득 세율과 장특공제 핵심정리-444
※ 부동산 양도 시에 부담하게 되는 양도소득세 핵심정리-444
※ 장기보유 특별공제 조견표-445
02 도시정비법상 조합원입주권과 양도세와의 관계-446
※ 재건축대상 아파트를 주택과 입주권으로 구분하는 시기-446
※ 도시환경정비법과 양도소득세와의 관계-447
03 재건축 등에서 취득양도일과 조합원입주권, 일반분양권-448
※ 원조합원, 승계조합원, 일반분양권자-448
※ 재건축ㆍ재개발아파트 취득일, 양도일-448
※ 입주권과 분양권의 차이-449
04 조합원 입주권에 대한 양도세 계산-450
※ 조합원이 추가부담금을 납부한 경우-450
※ 조합원이 청산금을 받은 경우-451
※ 재건축 등에서 취득실가를 모를 때 취득실가 계산방법-452
05 재건축 등이 완성되고 양도소득세 계산-453
※ 추가부담금을 납부한 경우 양도세 계산-453
※ 청산금을 받은 경우 양도세 계산-453
06 재건축 등이 완성되고, 조합원 양도세 비과세-454
※ 1세대 1주택 비과세 보유기간 요건-455
※ 1세대 1조합원입주권을 보유한 경우 비과세-455
※ 1세대 1입주권 + 1주택으로 비과세(일시적 1세대 2주택)-455
※ 조합원입주권자의 다른 주택 양도시 비과세 특례-456
※ 상속주택 또는 상속받은 조합원 입주권이 있는 경우-457
※ 동거ㆍ봉양 또는 혼인으로 인한 경우-457
07 분양권에 관한 설명 및 양도세 계산-458
※ 일반분양권에 관한 설명-458
※ 분양권 매도시 양도세 계산-458
Part 22 아파트 등의 집합건물, 제대로 알고 투자해라!
01 집합건물의 종류와 핵심용어 정리-462
※ 집합건물의 의미와 종류-462
※ 집합건물에서 구분소유권과 용어정리-462
※ 집합건물에서 대지사용권이란?-464
02 아파트 분양할 때 계약면적을 계산하는 방법-465
※ 아파트 등의 집합건물 평형을 계산하는 방법-465
※ 아파트와 다세대주택, 상가건물에서 약식으로 평형 계산방법-465
※ 각종 아파트 면적을 구분하는 요령-466
03 집합건물에서 구분소유권과 대지사용권의 성립 시점-467
※ 구분행위와 구조상 이용상 독립성-467
※ 구조상, 이용상 독립성과 건축공정의 완성도에 대한 판단-468
04 집합건물을 신축하거나 재건축, 재개발하는 방법-469
※ 건축법 및 주택법에 따라 신축, 재건축 등을 하는 경우-469
※ 도시 및 주거환경정비법의 이전고시를 통한 재건축 등-470
05 대지사용권과 공용부분은 전유부분의 처분에 따른다!-471
※ 집합건물의 대지권은 전유부분과 분리처분 불가(집합법 제20조)-471
※ 집합건물의 공용부분은 전유부분과 분리해 처분할 수 없다!-472
※ 부동산 주물의 권리는 종물과 부합물에 미친다!-472
06 재건축으로 집합건물이 소멸되면 분리처분이 가능하다!-473
Part 23 아파트 신축과정과 토지별도등기가 있다면 이렇게 투자해라!
01 아파트 신축과정에서 토지별도등기가 발생하는 과정-476
※ 아파트 재건축과 재개발에서 대지권 정리와 토지별도등기 발생-476
※ 토지별도등기란 어떠한 의미인가?-479
※ 재건축 전 대지와 건물의 권리가 신축아파트에 그대로 이전된다!-479
02 경매절차에서 토지별도등기가 소멸, 또는 인수여부?-480
※ 토지별도등기는 경매로 소멸되는 것이 원칙이다-480
※ 토지별도등기를 인수조건으로 매각하면 매수인이 부담-481
03 토지별도등기가 있는 물건에 대한 권리분석과 대응전략-482
※ 토지별도등기된 경매물건 분석표-482
※ 토지별도등기된 경매물건에 대한 권리분석-483
※ 토지별도등기된 저당권자 등이 배당요구 시 배당표 작성-486
※ 토지와 건물의 설정된 권리가 다를 때 임차인의 대항력과 배당-488
Part 24 집합건물에 대지권미등기가 있으면, 이렇게 투자해라!
01 왜 대지권미등기가 발생하고 언제 등기가 되나?-490
02 집합건물을 분양받았으나 대지권미등기인 경우-491
※ 대지지분까지 분양 받았거나 대지권미등기인 사례-491
※ 대지지분이 정리되고도 분양대금이나 등록비용을 미납 시-491
※ 대지권미등기인 아파트를 낙찰 받았는데 수분양자가 분양대금을 미납했다면-492
04 대지권미등기인 아파트가 대지가격을 포함해 매각되면-493
※ 대지권미등기 아파트도 대지가격이 감정 평가돼 매각되면-493
※ 전유부분만 경매로 낙찰 받아도 대지권등기를 할 수 있다-494
05 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능-494
※ 전유부분만 매수해서 대지권등기와 토지별도등기를 말소한 사례-494
※ 대지권 평가 없이 전유부분만 매각되도 대지권등기가 가능-495
06 대지권이 본래부터 없는 경우(아파트, 다세대, 연립 등)-496
07 전유부분만 매수하고, 대지권등기와 토지별도등기를 말소한 사례-497
※ 전유부분만 낙찰받아 대지권 성립 전의 저당권까지 소멸된다!-497
※ 이 사건에 대한 기본적인 사실-497
※ 제이투가 405호 아파트 전유부분만(대지권 매각제외) 낙찰받았다!-498
※ 대지지분만 별도 경매가 진행돼 최선수가 낙찰 받았다!-499
※ 이소령의 지료청구 및 부당이득반환청구소송-500
08 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 ⅔지분을 낙찰받은 사례-502
※ 경매 물건 현황과 매각결과-502
※ 위 경매물건에 대한 권리분석-503
※ 매수 이후 대응 방안-504
※ 매수 이후 임차인 명도로 대법원 판례를 만들다!-506
Part 25 집합건물의 특수한 사례에서 실전 투자 노하우!
01 대지 지분이 경매나 공매로 매각될 때 투자 비법-510
02 구분소유자가 아닌 대지 지분권자는 부당이득청구가 가능!-511
03 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법-513
※ 서울 청량리에 위치한 다세대주택의 현황은 다음과 같다-513
※ 위 다세대주택이 경매로 다음과 같이 매각되었다-514
※ 지층 01호 매수인 황OO의 부당이득금 반환청구 소송-518
※ 이러한 이유로 제지층 01호가 또 다시 경매가 진행되고 있다-519
※ 이 사례와 대법 2009다76522 판결에서 알게 된 진실-521
04 지상에 다세대주택이 있는 대지만 매각되는 사례-522
※ 입찰대상물건 정보내역과 매각결과-522
※ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성-523
※ 낙찰 받고 난 다음 대응방법-525
05 조합이 분양대금을 대납하고 유치권행사와 경매를 신청한 사례-528
※ 조합이 강제경매신청 후 미배당금에 대해서 유치권 행사-528
※ 이 판례에서 세 가지 내용을 확인할 수 있다-530
Part 26 아파트분양권과 미등기아파트에서 매매 계약서 작성 비법
01 아파트 분양권 매매 계약서 작성하는 방법-532
※ 분양권(전매) 매매 계약할 때 알아야할 내용 핵심체크-532
※ 아파트분양권 물건분석과 계약당사자간 합의사항 정리-533
※ 아파트분양권 매매 계약서를 작성하는 방법-538
※ 계약서 작성 이후에 어떻게 대응하면 되는가!-541
02 미등기아파트 매매 계약서 작성하는 비법-542
※ 미등기아파트 매매 계약을 체결할 때 핵심체크-542
※ 미등기아파트 물건분석과 계약당사자간 합의사항 정리-545
※ 미등기아파트 매매 계약서를 작성하는 방법-549
03 대지권미등기 아파트 매매 계약서 작성하는 방법-553
※ 대지권미등기와 토지별도등기 아파트 계약할 때 알고 있어야할 사항-553
※ 대지권미등기 아파트 소유자와 매매 계약서 작성 방법-554
