국립세종도서관 메인화면

• ·표제/책임표시사항 (명품) 상가중개실무 / 최원철 지음
• ·발행사항 서울 : 매경출판, 2013, (2014쇄)
• ·형태사항 474 p. :양식 ;26 cm
• ·주기사항 권말부록: 상가전문중개사 이해도 점검
  참고문헌: p. 459
  
• ·표준번호/부호 ISBN: 9791155420041  03320 : \35000 
• ·분류기호 한국십진분류법-> 321.329  듀이십진분류법-> 333.33  
• ·주제명 부동산 중개[不動産仲介]건물 임대차[建物賃貸借]

제1편 상가중개 총론
제1장 상가 전문 중개 실무 입문
Ⅰ. 상가중개실무를 배워야 하는 이유ㆍ28
1. 상가중개실무란ㆍ28
2. 단란주점 중개시 검토해야 할 사항ㆍ29
⑴ 용도지역
⑵ 건축물 용도
⑶ 위반건축물 여부
⑷ 직통계단 2개 여부
⑸ 정화구역 해당 여부
⑹ 건물에 청소년 대상 학원 입점 여부
⑺ 건축물대장상 정화조 용량
⑻ 하수도원인자부담금 발생 여부
⑼ 안전시설완비증명서 구비 여부
⑽ 행정처분 여부 확인
⑾ 필요 주차면적 증가 여부
⑿ 전기용량
⒀ 상권 변화 및 입지 판단
Ⅱ. 상가중개 특성ㆍ32
1. 상가중개의 폐쇄정ㆍ32
2. 고객의 전문성ㆍ32
3. 고객의 다양성ㆍ32
4. 상가 전문 중개사 다양성ㆍ33
5. 중개 수수료 부분ㆍ33
6. 복잡한 관련 법규와 빈번한 개정ㆍ33
7. 중개 업종의 다양성ㆍ33
제2장 상가중개 기본 Flow
Ⅰ. 신축 상가 Flowㆍ36
Ⅱ. 경매나 공매 상가 낙찰시 Flowㆍ40
제3장 상가 물건 개발
Ⅰ. 상가중개 물건 개발 분류ㆍ44
1. 신축 분양 상가 ㆍ44
⑴ 분양 물건
⑵ 임대 물건
2. 기존 매물 상가ㆍ46
⑴ 매매 물건
⑵ 임대 물건
3. 경매ㆍ공매 상가ㆍ47
⑴ 낙찰 후 매매 물건
⑵ 낙찰 후 임대 물건
Ⅱ. 상가중개 물건 개발 방법ㆍ49
1. 업소내에서 물건 개발ㆍ49
⑴ 워킹손님 물건
⑵ 공동중개 물건
⑶ 연고자 물건
⑷ 생활정보지 물건
⑸ 경매와 공매 물건
⑹ 정보공개청구에 관한 법률을 활용
2. 업소외에서 물건 개발ㆍ50
⑴ 명함 돌리기
⑵ 업소 전화번호 확보
⑶ 물건 빼내기
⑷ 분양 물건
제4장 권리금 ㆍ54
Ⅰ. 권리금이란ㆍ54
1. 개요ㆍ54
2. 권리금 분류ㆍ54
⑴ 바닥권리금
⑵ 영업권리금
⑶ 시설권리금
3. 적정 권리금액 결정ㆍ56
Ⅱ. 부동산권리양수도 계약과 임대차 계약ㆍ58
1. 권리금 작업ㆍ58
2. 2가지 계약 의미ㆍ58
3. 2가지 계약 진행과정ㆍ59
⑴ 권리양수도 계약일
⑵ 권리양수도 계약 잔금일
Ⅲ. 권리양수도 계약 용역수수료ㆍ62
Ⅳ. 상가 권리금 계약 주의점ㆍ65
1. 건물주 의사 확인ㆍ65
2. 권리금 액수 기준 산정ㆍ65
3. 건물주에게 지급하는 권리금 법적 효력ㆍ66
제5장 영업자 지위승계
Ⅰ. 영업승계 가능 업종ㆍ72
1. 식품위생법상 식품접개업ㆍ72
2. 공중위생관리법상 공중위생영업ㆍ76
3. 음악산업진흥에관한법률의 노래연습장업ㆍ77
4. 게임산업진흥에관한법률의 오락실과 PC방ㆍ78
5. 체육시설의설치ㆍ이용에관한법률의 당구장, 헬스크럽 등ㆍ78
6. 영화및비디오물진흥에관한법률의 DVD방ㆍ81
Ⅱ. 경매나 공매로 낙찰 후 영업승계ㆍ82
1. 합의명도한 경우ㆍ82
2. 강제집행한 경우ㆍ82
제6장 행정처분과 승계
Ⅰ. 행정처분 승계ㆍ88
1. 행정처분ㆍ88
2. 행정처분과 중개실무ㆍ89
Ⅱ. 행정처분과 관련된 법률ㆍ92
1. 행정처분 승계조항이 있는 법률ㆍ92
2. 행정처분 승계조항이 없는 법률ㆍ103
제2편 상가중개 각론
제1장 건축법과 상가중개
제1절 용도변경과 업종분류ㆍ110
Ⅰ. 용도변경ㆍ112
1. 토지의 용도지역ㆍ112
⑴ 용도지역
⑵ 용도지역 별 건축물의 용도제한
2. 건축물의 용도변경ㆍ112
⑴ 건축물의 용도
⑵ 건축물의 용도 확인
⑶ 건축물의 용도변경
⑷ 건축법상의 용도변경 행위
3. 시설군과 건축물의 용도ㆍ115
⑴ 건축법상 분류
⑵ 용도변경 처리방식에 따른 분류
4. 용도변경 절차ㆍ117
⑴ 용도변경을 위한 사전검토
⑵ 용도변경 허가, 신고, 건축물대장 기재사항 변경
⑶ 용도변경 된 건축물 사용승인 신청
⑷ 용도변경 된 건축물 검사 및 사용승인
Ⅱ. 건축물 용도별 업종 분류ㆍ120
1. 식품접객업ㆍ120
⑴ 휴게음식점
⑵ 일반음식점
⑶ 단란주점
⑷ 유흥주점
⑸ 제과점
2. 유통관련업ㆍ131
⑴ 노래연습장업
⑵ 비디오물감상실업(DVD방)
⑶ 청소년게임제공업(청소년오락실)
⑷ 일반게임제공업(일반오락실)
⑸ 인터넷컴퓨터게임설비제공업(PC방)
3. 체육시설업ㆍ137
⑴ 체육시설업 개념
⑵ 체육시설업의 업종
4. 공중위생영업ㆍ143
⑴ 숙박업 ⑵ 목욕장업
⑶ 이용업 ⑷ 미용업
⑸ 세탁업
5. 학원ㆍ151
6. 고시원ㆍ152
7. 자동차정비업ㆍ154
⑴ 자동차 정비업 분류
⑵ 3급 부분정비(카센타)
8. 안마원, 안마시술소ㆍ155
9. 안경점ㆍ158
Ⅲ. 면적에 의한 용도 제한ㆍ160
1. 단독주택ㆍ160  2. 공동주택ㆍ164
3. 제1종근린생활시설ㆍ165  4. 제2종근린생활시설ㆍ171
5. 문화및집회시설ㆍ185  6. 종교시설ㆍ185
7. 판매시설ㆍ186   8. 운수시설ㆍ187
9. 의료시설ㆍ187   10. 교육연구시설ㆍ187
11. 노유자시설ㆍ187   12. 수련시설ㆍ188
13. 운동시설ㆍ188   14. 업무시설ㆍ189
15. 숙박시설ㆍ189   16. 위락시설ㆍ191
17. 공장ㆍ192   18. 창고시설ㆍ192
19. 위험물저장및처리시설ㆍ193
20. 자동차관련시설ㆍ193
21. 동물및식물관련시설ㆍ194
22. 분뇨및쓰레기처리시설ㆍ195
23. 교정및군사시설ㆍ195
24. 방송통신시설ㆍ195   25. 발전시설ㆍ195
26. 묘지관련시설ㆍ195   27. 관광휴게시설ㆍ196
28. 장례식장ㆍ196
제2절 위반건축물과 이행강제금ㆍ197
Ⅰ. 위반건축물ㆍ197
1. 위반건축물이란ㆍ197
2. 위반건축물 상가 중개ㆍ198
Ⅱ. 위반건축물에 대한 조치(이행강제금)ㆍ204
1. 위반건축물에 대한 조치ㆍ204
2. 이행강제금ㆍ205
제3절 상가중개와 계단ㆍ207
Ⅰ. 직통계단ㆍ207
1. 직통계단이란ㆍ207
2. 직통계단의 설치ㆍ207
3. 경과규정에 의한 이전 건물 적용 여부ㆍ211
Ⅱ 피난계단ㆍ213
1. 피난계단이란ㆍ213
2. 피난계단의 설치(건축법시행령 제35조)ㆍ213
3.옥외 피난계단의 설치(건축법시행령 제36조)ㆍ214
제2장 하수도법과 상가중개
제1절 하수도법ㆍ218
Ⅰ. 하수도법ㆍ218
1. 하수도법의 목적ㆍ218
2. 용어의 정리ㆍ218
3. 하수의 분류ㆍ221
Ⅱ. 하수처리구역ㆍ222
1. 공공하수처리구역ㆍ222
2. 개인하수처리구역ㆍ224
Ⅲ. 건축물대장상 기재 내용ㆍ225
1. 분류식 하수관거ㆍ225
2. 합류식 하수관거ㆍ225
제2절 정화조 용량 산정ㆍ226
Ⅰ. 단독정화조가 있는 경우ㆍ226
Ⅱ .오수처리시설이 있는 경우ㆍ227
Ⅲ. 단독정화조 인원산정식ㆍ228
1. 산정식ㆍ228
2. 사례연습ㆍ228
3. 공실의 정화조 용량 계산ㆍ233
제3절 하수도 원인자 부담금ㆍ241
Ⅰ. 하수도 원인자 부담금ㆍ241
Ⅱ. 하수도 원인자 부담금 산정 방법ㆍ243
1. 하수도원인자 부담금ㆍ243
2. 오수발생량이 10톤 미만과 이상인 경우 계산법ㆍ244
3. 원인자부담금 부과 횟수와 환급ㆍ245
4. 원인자부담금의 징수 방법과 시기ㆍ245
제3장 주차장법과 상가중개
Ⅰ. 주차장법 개요ㆍ248
1. 주차장법 목적ㆍ248
2. 용어의 정의ㆍ248
Ⅱ. 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준ㆍ250
1. 주차장법 시행령 별표 1ㆍ251
2. 서울특별시 주차장의 설치 및 관리조례ㆍ252
3. 부천시 주차장의 설치 및 관리조례ㆍ253
4. 인천광역시 주차장의 설치 및 관리조례ㆍ254
5. 울산광역시 주차장의 설치 및 관리조례ㆍ255
6. 평택시 주차장 설치 및 관리조례ㆍ256
Ⅲ. 시설면적과 주차장 대수 산정 기준ㆍ257
1. 시설물의 시설면적과 소유권ㆍ257
2. 주차장 대수 산정기준ㆍ258
3. 부설주차장 추가 확보 예외ㆍ260
4. 주차장 중개실무ㆍ261
제4장 소방법과 다중이용업소의 상가중개
제1절 소방시설의 설치 유지 및 안전관리에 관한 법률ㆍ264
Ⅰ. 목적ㆍ264
Ⅱ. 정의ㆍ265
1. 소방시설ㆍ265
2. 특정소방대상물ㆍ266
제2절 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법ㆍ271
Ⅰ. 개요ㆍ271
1. 의의ㆍ271
2. 상가중개와 다중이용업소의안전관리에관한특별법ㆍ271
3. 안전시설완비증명서ㆍ272
Ⅱ. 다중이용업ㆍ274
1. 다중이용업소란ㆍ274
2. 다중이용업소 상가 중개ㆍ274
3. 다중이용업소 종류ㆍ275
4. 다중이용업소 화재배상책임보험 가입의무 여부ㆍ283
제5장 학교보건법(정화구역)과 상가중개
Ⅰ. 학교보건법ㆍ288
1. 학교보건법 목적ㆍ288
2. 용어 정의ㆍ288
Ⅱ. 학교환경위생 정화구역ㆍ290
1. 정화구역ㆍ290
2. 정화구역 내 금지행위 및 시설ㆍ291
Ⅲ. 정화구역 해당 여부 확인과 경계선ㆍ295
1. 토지이용계획확인서ㆍ295
2. 정화구역도ㆍ295
3. 정화구역 경계선ㆍ295
제6장 학원설립 운영 및 과외교습에 관한 법률과 상가중개
Ⅰ. 학원설립법 개요ㆍ300
1. 용어 정의ㆍ300
2. 학원의 최소 시설 규모ㆍ301
Ⅱ. 유해업소 입점 제한ㆍ308
1. 「학원의 설립ㆍ운영및과외교습에관한법률」 제5조ㆍ308
2. 유해업소 종류ㆍ308
3. 예외규정ㆍ309
Ⅲ. 교습소ㆍ312
제7장 상가와 관련된 세금
제1절 부가가치세ㆍ316
Ⅰ. 부가가치세 개요ㆍ316
1. 부가가치세란ㆍ316
2. 과세기간과 신고납부기간ㆍ317
3. 일반과세자와 간이과세자 구분ㆍ319
Ⅱ. 단계별 부가가치세ㆍ324
1. 상가 취득시 부가가치세ㆍ324
2. 보유시 부가가치세ㆍ330
3. 처분시 부가가치세ㆍ335
4. 권리금과 부가가치세ㆍ335
Ⅲ. 사업포괄양수도ㆍ337
1. 사업포괄양수도 계약ㆍ337
2. 사업포괄양수도 성립요건ㆍ338
Ⅳ. 부동산별 부가가치세 적용 여부ㆍ343
1. 토지와 부가가치세ㆍ343
2. 공동주택과 부가가치세ㆍ343
3. 상가와 부가가치세ㆍ344
4. 상가겸용주택과 부가가치세ㆍ344
5. 오피스텔과 부가가치세ㆍ346
Ⅴ. 상가 매매시 유의사항ㆍ349
1. 매도자 유의사항ㆍ349
2. 매수자 유의사항ㆍ349
3. 공인중개사가 중개시 유의사항ㆍ349
제2절 중과세ㆍ351
Ⅰ. 재산세 중과ㆍ351
1. 재산세 중과 규정ㆍ351
2. 재산세 중과 규정 해설ㆍ351
3. 부동산 중개시 유의사항ㆍ353
Ⅱ. 취득세 중과ㆍ354
1. 사치성 재산ㆍ354
2. 고급오락장 중개ㆍ354
제3절 개별소비세ㆍ356
Ⅰ. 개별소비세란ㆍ356
1. 과세대상과 세율ㆍ356
2. 개별소비세가 부과되는 과세유흥장소 판단 기준ㆍ357
Ⅱ. 중개시 유의사항ㆍ361
제8장 상가임대차와 상가중개실무
제1절 상가건물임대차보호법ㆍ364
Ⅰ. 상가건물임대차보호법 주요 내용ㆍ364
1. 보증금에 의한 제한ㆍ364
2. 환산보증금ㆍ365   3. 대항력ㆍ365
4. 우선변제권 보장ㆍ365
5. 최우선변제권ㆍ365
6. 계약갱신요구권ㆍ365
Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 효력발생 시기ㆍ366
Ⅲ. 적용범위ㆍ367
1. 상가건물ㆍ367
2. 주거 겸 상가건물ㆍ368
3. 사업자등록 여부(대항력요건 구비 여부)ㆍ369
제2절 지역별 한도 보증금(환산보증금)ㆍ371
Ⅰ. 지역별 한도 보증금ㆍ371
1. 의의ㆍ371
2. 지역별 한도 보증금ㆍ371
Ⅱ. 환산보증금ㆍ372
1. 계산방법ㆍ372
2. 관리비 등ㆍ372
3. 부가가치세ㆍ372
제3절 대항력과 (최)우선변제권ㆍ375
Ⅰ. 대항력ㆍ375
1. 의의ㆍ375
2. 대항력 요건ㆍ375
3. 대항력 효력발생시기ㆍ377
4. 대항력 구비에 관한 유의사항ㆍ378
Ⅱ. 우선변제권ㆍ379
1. 의의ㆍ379
2. 우선변제권 요건ㆍ379
3. 확정일자 신청시 구비서류ㆍ380
Ⅲ. 최우선변제권ㆍ381
1. 의의ㆍ381
2. 소액보증금ㆍ381
3. 최우선변제권에 관한 사항ㆍ382
제4절 계약갱신요구권ㆍ383
Ⅰ. 민법상 계약갱신요구권ㆍ383
1. 민법 규정ㆍ383
2. 지상건물을 철거하거나 양도하기로 약정한 경우ㆍ383
Ⅱ. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권ㆍ385
1. 계약갱신요구권 행사 요건ㆍ385
2. 계약갱신거절 사유ㆍ386
3. 계약갱신요구권 5년간 행사ㆍ388
4. 계약갱신요구권 행사 효과ㆍ390
5. 전차인의 계약갱신요구권ㆍ391
제5절 묵시적 갱신ㆍ392
Ⅰ. 민법 제639조의 묵시적 갱신ㆍ392
Ⅱ. 주택임대차보호법의 묵시적 갱신ㆍ393
1. 주택임대차보호법 제6조ㆍ393
2. 주택임대차보호법 제6조의2ㆍ393
Ⅲ. 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신ㆍ394
1. 상가건물임대차보호법 제10조ㆍ394
2. 묵시적 갱신 요건ㆍ394
3. 묵시적 갱신 효력ㆍ395
4. 해지통고 주체와 효력ㆍ396
제6절 차임증감청구권ㆍ397
Ⅰ. 민법의 차임증감청구권ㆍ397
1. 민법 제628조ㆍ397
2. 민법 제627조ㆍ397
Ⅱ. 주택임대차보호법의 차임증감청구권ㆍ398
1. 주택임대차보호법 제7조ㆍ398
2. 주택임대차보호법 시행령 제2조ㆍ398
Ⅲ. 상가건물임대차보호법상 차임증감청구권ㆍ399
1. 법규정ㆍ399
2. 차임증감청구권의 요건ㆍ399
3. 차임 증액 기간과 금액 제한ㆍ399
4. 계약갱신요구권 행사시 차임 증액ㆍ401
제7절 임차인의 차임 연체ㆍ403
Ⅰ. 민법 제640조ㆍ403
Ⅱ. 주택임대차보호법 제6조ㆍ403
Ⅲ. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호ㆍ403
1. 3기 차임 연체ㆍ403
2. 민법 제640조와 상가건물임대차보호법 제10조와의 관계ㆍ405
3. 월차임 및 관리비 연체와 단전과 단수ㆍ405
제8절 전대차와 임차권 양도ㆍ408
Ⅰ. 민법 전대차ㆍ408
1. 임차권의 양도와 전대의 제한ㆍ408
2. 전대의 효과ㆍ408
3. 전차인의 권리ㆍ409
4. 임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우ㆍ409
Ⅱ. 상가건물임대차보호법상 전대차ㆍ410
1. 상가건물임대차보호법 제13조ㆍ410
2. 전차인의 우선변제권ㆍ410
3. 보증금 반환청구 상대방ㆍ411
제9절 임차인의 원상회복의무ㆍ414
Ⅰ. 민법 규정ㆍ414
1. 민법 제615조ㆍ414  2. 민법 제654조ㆍ414
3. 내용ㆍ414
Ⅱ. 계약서상 원상복구의무 조항ㆍ415
1. 원상복구회복 의무 조항ㆍ415
2. 원상복구의무 범위ㆍ415
3. 시설을 양수한 임차인의 원상복구의무 범위ㆍ416
4. 손해배상의 범위ㆍ417
5. 비용상환 청구를 포기한 경우ㆍ417
제10절 계약해지와 보증금반환ㆍ419
Ⅰ. 계약기간 만료로 계약 해지ㆍ419
Ⅱ. 임대차 계약기간 만료 전 계약해지ㆍ421
Ⅲ. 임차건물의 소유권 변동시ㆍ423
Ⅳ. 임차인이 행방불명된 경우ㆍ424
Ⅴ. 임대차계약해지와 제소전화해ㆍ425
1. 제소전화해란ㆍ425
2. 제소전화해 예시ㆍ426
제11절 업종 제한 약정과 경업 금지 의무ㆍ428
Ⅰ. 분양계약서상 업종제한 약정ㆍ428
Ⅱ. 관리단 규약에 의한 업종 제한ㆍ431
1. 관리단 규약 업종제한 효력ㆍ431
2. 번영회나 상인회 자치 회칙에 의한 업종 제한ㆍ431
Ⅲ. 상법상 경업금지 의무ㆍ434
1. 영업양도란ㆍ434
2. 영업양도인의 경업금지ㆍ435
제9장 담배사업법과 상가중개
Ⅰ. 목적ㆍ440
Ⅱ. 담배소매인 지정 및 공고ㆍ440
1. 담배소매인 지정ㆍ440
2. 담배소매인 지정조건ㆍ441
Ⅲ. 소매인의 지정절차ㆍ443
1. 소매인지정신청서 제출ㆍ443
2. 지정여부 결정기간ㆍ443
3. 사실조사ㆍ443
Ⅳ. 소매인의 지정 기준ㆍ445
1. 지정기준ㆍ445
2. 구내소매인 지정기준ㆍ445
Ⅴ. 거리와 면적 측정 방법ㆍ449
1. 거리측정 방법ㆍ449
2. 면적측정 방법ㆍ449
참고문헌ㆍ459
부록/상가전문중개사 이해도 점검ㆍ460