목차
PART 1 NPL Ranking-Up 투자법(대위변제로 연체이자 배당차익 승계취득)
제1장 우선 『변제자대위』라는 개념을 파악해야 한다 35
1. 『변제자대위』가 어떤 제도인가? 35
2. 구상권과 대위권은 경합이 일어난다 35
3. 구상권과 대위권을 비교해보자 36
4. 재산손실의 방어적 대위변제기능이 있다 37
제2장 변제자대위 제도를 본격적으로 공부하자 39
1. 임의대위(Ranking-Shift, 임의변제, 임의채권승계, 약정대위) 39
2. 법정대위(Ranking-Up, 법정변제, 법정승계, 강제변제) 41
제3장 대위변제 투자대상 근저당물건의 선정방법을 알아보자 44
1. 연체이자율 및 채권최고액이 높은 순서로 물건을 검색한다 44
2. 경매신청된 1순위 근저당 채권을 대위변제 대상으로 선정한다 45
3. 자진 변제로 경매가 취하될 가능성이 전혀 없는(소유자가 완전 포기한) 경매물건을 선정한다 46
4. 우선 배당요구 채권액 조회 및 예상배당액을 산정한다 46
5. 예상배당표상 원리금 전액배당이 가능한 근저당채권을 대위변제 투자대상으로 한다 51
6. 배당요구의 종기 후에 대위변제한다 51
7. 대위변제 물건의 선정과 투자 요령을 최종적으로 정리하자 53
제4장 대위변제 자격취득은 어떻게 해야 하나? 54
1. 임의대위(채무자 동의)의 자격을 취득하라 54
2. 후순위 가압류채권 중 일부 양수하는 방법이 있다 55
3. 후순위 압류채권 중 일부 양수하는 방법도 활용하라 55
4. 후순위 근저당 채권 중 일부 양수하는 방법도 있다 55
5. 경매부동산의 소유자에게 돈을 빌려주고 가압류등기를 신청하라 56
6. 경매부동산을 매수하여 제3취득자가 되는 방법을 활용하라 56
7. 후순위 임차권자의 임차보증금 일부 양수로 대위변제 자격을 확보하라 57
8. 경매진행 중 근저당권 설정으로 대위변제 자격을 확보하라 58
제5장 금융기관은 대위변제 실무를 어떻게 처리하는가? 60
1. 이해관계자 및 재산권 상실 위험자의 대위변제(Ranking-Up, 법정변제, 법정대위) 60
2. 이해관계 없는 제3자의 변제(Ranking-Shift, 임의변제, 임의대위) 61
제6장 채권 및 근저당권의 승계에 따른 조치는 어떻게 해야 하나? 65
1. 근저당권 이전등기를 신청한다 65
2. 경매채권자 변경신고서를 제출한다 65
3. 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출한다 65
4. 배당금 입금계좌를 변경신고한다 65
5. 채권계산서를 제출한다 66
6. 배당기일에 법원에 출석한다 66
제7장 승계된 근저당권을 방어(보호)하는 방법을 알아보자 67
1. 방어적 경매물건 관리 방법 67
2. 방어적 매각기일 추정신청(유치권에 대한 방어)하는 방법 68
3. 방어입찰에 참가하는 방법을 알아보자 68
4. 배당이의에 방어소송하는 방법도 알아둬야 한다 69
제8장 Future Spread(미래배당차익)의 극대화 방법을 알아보자 72
1. 매각기일 2회 연기(변경)신청으로 Future Spread 극대화 72
2. 경매취하 후 재경매로 Future Spread 극대화 73
3. 유치권 신고 및 매각기일 추후지정 신청으로 Future Spread 극대화 74
4. 경매절차 정지신청으로 Future Spread 극대화 74
5. 개인회생의 경우 변제계획 인가 시까지 경매중지로 Future Spread 극대화 76
제9장 변제자 대위 실제사례를 보면 더 쉽게 이해할 수 있다 79
1. 사건의 개요를 먼저 ?어보자 79
2. 사례로 변제자 대위를 복습해보자 80
3. 대위변제자의 후속절차도 충실히 밟아야 한다 81
4. 대위변제로 은행은 연체채권 조기감축 및 자산건전성 제고 효과가 있다 81
5. 대위변제 후 연체이자 해당액을 배당수익으로 승계취득하였다 81
제10장 대위변제를 사례로 연습해보자 87
제11장 관련규정도 정리해보고 판례도 살펴보자 89
1. 민법상 관련규정을 정리해보자 89
2. 혼동에 관한 판례을 살펴보자 90
3. 대위변제 관련 판례를 살펴보자 92
4. 법정 대위변제 조정결정도 공부해야 한다(97. 7. 28. 조정번호 제97-13호) 99
제12장 필자가 Design하여 창조한 NPL 투자기법을 공개한다 113
1. Ranking Elevating 투자법 113
2. Low Ranking 채권매입 비과세 투자법 114
3. 공유지분 물상보증인 NPL투자법 115
4. 공동담보 초과책임 NPL투자법 116
5. 사해행위 NPL 매입 투자법 117
PART 2 근저당채권(NPL) 매각에 관한 A부터 Z까지
제1장 NPL거래를 개략적으로 파악해보자 128
1. NPL의 처분절차를 우선 살펴보자 128
2. NPL 거래 관계도를 보면 한 눈에 이해할 수 있다 133
3. NPL관련 용어를 정의해보자 133
4. NPL의 수익구조를 표로 정리해보자 137
5. 짧지만 NPL 시장의 역사도 스크린해 보자 138
6. NPL 채권매입을 위한 관점의 디자인(사고의 전환) 해보기 141
7. 최근 NPL 시장동향은 어떠한가? 142
8. NPL은 관련 금융 파생상품의 발생을 유도한다 145
9. NPL담보 유동화증권(ABS) 발행구조를 도식화하면 다음과 같다 147
제2장 부실채권(NPL : Non-Performing Loan)이란 무엇인가? 149
1. 부실채권을 정의하는 다양한 분야들 149
2. 대출자산의 건전성 분류에서 비롯되었다 149
3. 대출자산 건전성 분류 단계별 정의 151
4. 우리는 어떤 부실채권(근저당권부 대출채권)을 매입해야 하나? 154
제3장 부실채권 투자를 왜 학습해야 하나? 155
1. 가장 중요한 것은 투자로 인한 수익이다 155
2. 손해방지 및 사기예방 목적도 중요하다 155
제4장 우선 채권양도(債權讓渡)의 메카니즘을 공부하자 156
1. NPL을 알려면 채권양도의 의미를 파악해야 한다 156
2. 예외적으로 양도가 금지되는 경우도 있다 157
3. 채권양도의 대항요건을 갖춰야 한다 157
4. 채권양도의 대항요건(통지)에 관한 특례 160
5. 구체적인 대출채권양도 절차를 알아보자 162
제5장 공세에서 수세로 전환하는 방어입찰 참가하기 211
1. 근저당채권 양수인의 방어입찰 참가 211
2. 방어입찰의 전제조건이 있다 212
3. 상가는 방어입찰 참가가 바람직하다 213
4. 자기자금 30% 준비가 필요하다 215
5. 실익이 없는 경우 방어입찰을 포기하라 215
제6장 개인의 근저당채권 매입에 관한 모든 것 216
1. 근저당채권 매입 투자의 장점(이점) 7가지 216
2. 개인의 근저당채권 매입 방법 217
3. 채권 및 근저당권 매매 실제사례 221
4. 유리한 근저당채권 고르는 원리를 파악하라 222
5. 고수익을 올릴 수 있는 근저당채권 매입대상 물건 224
6. 근저당채권 매입을 제한해야 하는 부동산 225
7. 근저당채권 매입 전 조사사항을 체크하라 226
제7장 부동산 경매진행 절차 234
제8장 등기부세탁 시작등기 분석(말소기준등기 파악) 235
1. 소멸(소제)주의 원칙 235
2. 경매부동산상 부담의 소멸 및 인수 240
제9장 배당요구의 종기 후에 채권매입을 해야 한다(원칙) 244
제10장 양도인에게 예상배당표를 요구하라 245
1. 매입가격 산정을 위한 예상배당표 작성관련 자료를 요구하라 245
2. 실제사례(대전6계 2011타경 14596호 임의경매) 246
제11장 예상배당표 작성 249
1. 예상배당표를 작성하는 목적은 무엇인가? 249
2. 예상낙찰가를 산정하는 방법은? 249
3. 예상배당액을 산정하는 방법은? 249
4. 대전6계 2011타경14596호 둔산쇼핑전자타운 경매사건의 예상배당표 작성 사례 249
5. 안산지원 경매 10계 2011타경 19891호 예상배당표 작성 사례 252
6. 예상배당액 산정결과를 어떻게 활용할 것인가? 253
제12장 매입 예정가격 산정 방법을 익혀라 254
1. 물건의 시세를 우선 조사한다 255
2. 예상 낙찰가율 등을 조사하라 255
3. 각종 선순위배당 채권을 조사한다 255
4. 예상배당표를 작성하고 예상배당액을 산정하라 255
5. 대출이자를 차감하라 255
6. 근저당권 이전비용을 차감한다 255
7. 인수되는 공용부분 체납관리비를 차감한다 256
8. 적정 이윤을 차감하라 256
9. 본격적으로 채권매매 가격협상에 임한다 256
10. 지금까지의 매입 과정을 총정리 해보자 257
제13장 뭐니뭐니해도 제일 중요한 건 NLP 매입루트 258
1. 금융기관으로부터 직접매입(직거래)하는 경로 258
2. 연합자산관리 주식회사(유암코. www.uamco.co.kr) 259
3. 대신 에이엠씨(전신 우리 에이엠씨) 267
4. 농협자산관리회사(http://www.acamco.co.kr/) 269
5. 유동화전문 유한회사(SPC : Special Purpose Company) 272
제14장 유동화전문회사의 자산현금화(유동화) 방법 280
1. 근저당권부 채권매각(채권자 교체방식, Loan Sale) 방식 280
2. 유입취득 방식 284
3. 유입취득 후 재매각(낙찰약정) 286
4. 채무인수방식 회수(채무자 교체방식) 288
5. 입찰이행약정 및 입찰대리약정 319
6. 채권 일부양수도 및 입찰참가 이행약정(원매자 매각방식, 배당금 일부반환 약정) 321
제15장 공동(펀드)투자를 하면 이런 점을 주의하라 331
1. 공동 근저당권자 설정등기 방식에서의 조치사항 331
2. 공동 질권자 설정등기 방식에서의 주의사항 331
PART 3 금융기관의 NPL 매각 실무를 알아야 지피지기
제1장 채권양도를 통한 근저당채권 개별매각 334
1. 채권양도를 통한 개별매각에 대한 개요(건별매각, 확정가 매각) 334
2. 개별매각의 필요성 337
3. 개별 매각가격 결정기준 : 직전 유찰가 이내 338
4. 개별매각이 유입취득보다 유리하다 339
5. 민원예방 목적 채권양도 예고통지 339
6. ○○수협 근저당채권 매각 사례1 343
7. ○○수협 근저당채권 매각 사례2 354
8. ○○수협 근저당채권 매각 사례3(연체이자 17% 배당차익 실제 사례) 364
제2장 근저당채권 대량매각(캠코 등 수의매각) 과정도 살펴보자 379
1. 대량매각이란? 379
2. 매각계약 체결 방식(NPL공개경쟁입찰 매각 VS 수의매각) 379
3. 대량매각의 여러 가지 필요성 380
4. 한국자산관리공사에 매각하는 방식 381
5. 금융기관의 매각방식 선택 시 고려사항 381
6. 매각 시 처리절차 382
제3장 근저당채권 대량매각(공개경쟁매각) 384
1. 국내외적인 추진 배경이 있다 384
2. 매각대상 채권 384
3. 매각방법 385
4. 매각주간사 선정 386
5. 매각비용 분담기준 388
6. 채권 매각Pool구성 및 낙찰자 결정 388
7. 공개경쟁입찰 매각 일정 390
8. 공개경쟁입찰 매각 진행(회계법인 주도) : Invitation Letter, 입찰 안내장 배포 391
9. 공개경쟁입찰 매각결과 406
10. 채권매각관련 회계처리 407
PART 4 투자자의 NPL매입 및 자금운용 방법 총정리
제1장 인수한 근저당채권의 운용 416
1. 재테크 수단으로써의 NPL투자방법은 다양하다 416
2. 질권 대출을 통한 자금조달 방법을 활용하라 416
3. 임의 독촉으로 회수수익을 얻는 법 417
4. 경매를 통한 배당차익을 실현하라 417
5. 근저당채권 자체 전매차익을 실현하라 418
6. 1순위로 낙찰 받는 방법으로 활용하라 419
7. 잔존채권 추가회수 수익을 실현하는 방법 419
8. 고위험 제거를 통한 고수익을 실현하라 420
9. 유입취득 후 전매차익을 실현하라 420
10. 채권매입가 보다 높은 경락자금 대출로 거액의 투자자금 조달 428
11. 상계약정에 의한 소유권이전 및 담보대출로 거액의 투자자금 확보 431
12. 차주교체를 통한 담보물 재활용법을 익혀라 437
13. 양도차익 비과세 목적으로 활용하라 437
14. 몰수된 입찰보증금 회수 투자법을 배우자 437
15. 연체이자 투자법(배당이익법) 443
제2장 근저당채권 연체이자 17% 배당 사례(반복학습) 450
1. 투자자의 연체이자 배당차익 물건 법원 경매사이트 검색 450
2. 투자대상 물건선정 451
3. 투자대상 근저당채권 자산실사 452
4. 투자자의 예상배당액 산정(검토) 452
5. 낙찰 전에 경매취하 후 다시 경매진행 시 양수인의 배당차익 457
6. 근저당권 말소소송 제기 및 경매절차 정지신청으로 추가배당차익 확보 458
7. 매각은행의 경제적 이익 459
8. 투자자(매수인)의 금전적 이익 459
9. 투자수익률 산정 459
10 자산양수도계약 특약 시 고려사항 460
11. 투자자의 매입잔금 조달(80% 질권대출 조달) 461
12. 구체적 자금조달 진행 절차 462
PART 5 NPL매입대금 조달방법의 모든 것
제1장 근저당권부 질권대출 방법 470
1. 권리질권(채권질권)이란? 470
2. 질권설정의 대항요건 474
3. 질권설정의 절차를 알아보자 475
4. 질권은행의 권리신고 및 배당요구 신청 480
5. 채권원본서류 질권설정자에 반환 481
6. 배당기일 소환 및 채권계산서 제출 481
7. 질권대출 우선배당 동의서 제출 482
8. 질권은행의 질권설정 해제 통지서 발송 불필요 482
9. 질권담보의 실행 501
10. 근저당권부 질권대출 실제사례 510
제2장 근저당권부 질권대출 루트(부실채권 매입 시 자금조달 방법) 525
1. 아주 상호저축은행 527 | 2. 현대 상호저축은행 528 | 3. 늘푸른 상호저축은행 530 | 4. 삼정상호저축은행 533 | 5. 남양상호저축은행 533 | 6. HK 상호저축은행 534 | 7. 한국투자 상호저축은행 534 | 8. 안양 상호저축은행 535 | 9. 수산업 협동조합 535 | 10. 대부업체 539 | 11. 한강 새마을금고, 사당 새마을금고 등 541
제3장 경락잔금 대출에 관한 정보 542
1. 경락잔금대출 금융기관 542 | 2. 대출한도 542 | 3. 재감정 후 증액대출 543
제4장 ABS(자산유동화증권)발행으로 매입자금 조달 543
1. ABS(자산유동화증권, Asset-Backed Securities)란 무엇인가? 543 | 2. ABS는 어떤 종류가 있나? 545 | 3. ABS제도 도입배경 546 | 4. ABS의 기초자산 547 | 5. ABS발행 한도 548 | 6. ABS발행 절차 550 | 7. 자산유동화 참가자들 552 | 8. ABS 발행의 효과 556 | 9. ABS 시장동향 557 | 10. 자산유동화의 특례 558 | 11. 자산유동화계획의 등록취소 560
